В этой статье поговорим про долевое строительство, а именно: про подводные камни, которые могут ждать дольщика по ДДУ и как не попасть на удочку недобросовестной строительной компании? Также можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Какие подводные камни в договоре участия в долевом строительстве?

Срок передачи ключей

Всегда застройщики хитрят со сроками. Потому что это важнейший момент, который имеет решающее значение для определения суммы неустойки. Конечно, зачастую жирным шрифтом написан срок ввода в эксплуатацию дома. И люди чаще всего обращают внимание на этот срок, полагая, что это и есть тот самый срок, когда им должны передать квартиру. Например, «срок ввода в эксплуатацию 1 квартал 2019 года». А срок передачи ключей указан через полгода. Но именно срок передачи ключей (срок передачи объекта) является той отправной точкой, от которого рассчитывается неустойка. И поэтому часто получается, что дольщик ориентируется на одни сроки, а в действительности в договоре юридически закреплены совершенно другие сроки.

Также, чтобы привлечь клиентов в рекламных проспектах строительные компании указывают срок ввода в эксплуатацию, а не срок передачи объекта. Так им выгоднее.

Встречаются даже случаи, когда срок передачи ключей прописан через 12 месяцев после ввода в эксплуатацию дома. То есть по факту ключи могут передавать через год.

Застройщик не отвечает за то, что нарушил срок ввода в эксплуатацию. Ответственность наступает за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Квадратные метры и деньги за переуступку

Также бывает, что застройщики хитрят с квадратными метрами. Были прецеденты о том, что включать ли балкон или лоджию в общую площадь квартиры или нет.

Еще возникают споры о том, сколько застройщик возьмёт денежных средств за переуступку прав требований по ДДУ. Допустим, клиент хочет переуступить (перепродать) квартиру. Застройщик прописывает в договоре, что за техническое оформление документов по переуступке мы берём 30-40-50 т.р. или какой-то процент от стоимости квартиры. Хотя по закону такой обязанности платить застройщику нет,  если иное не предусмотрено договором. Поэтому здесь возникает спорный момент.

Дольщик вправе отказаться от услуг застройщика. Об этом часто не знают клиенты. Может быть дольщику не нужны услуги по техническому переоформлению переуступки, а нужна только справка от застройщика об оплате квартиры. Справка сама по себе не является услугой по переоформлению переуступки. И переуступку клиент может сделать сам или с помощью юристов. Даже в Росреестре не могут отказать в данной ситуации. Но практика в регионах разная. и иногда Росреестр перестраховывается и просит, чтобы всё равно застройщик дал письменное официальное согласие. Хотя такого согласия не требуется.

Какие есть хитрости в форме договора долевого участия и в сроках передачи квартиры по ДДУ?

Хитрости могут быть не только в сроке, но и в том какая форма договора у вас заключена.

Часто под видом ДДУ подсовывают разные виды договоров:

• предварительный договор долевого участия;
• договоры займа;
• договоры паенакопления (кооперативная форма строительства).

Ко всем этим договорам не применяется та ответственность и те последствия, которые предусмотрены законом об участии в долевом строительстве.

Совет: нужно внимательно относиться к тому договору, который подписываете и в какой форме. Подлежит ли он регистрации в Росреестре или нет?

Что касается сроков, то застройщик тоже часто с ними хитрит. И может привязывать их по разному. Может прятать их в разных пунктах и вы можете сразу не обратить на это внимания. например, ввод в эксплуатацию написан жирно в разделе «Сроки», а срок передачи ключей написан в разделе «Разрешение споров» или «Ответственность сторон». И вы даже туда не подумаете заглянуть.

Еще один важный момент: срок передачи квартиры привязывают к сроку ввода в эксплуатацию. И застройщик иногда включает такую риторику: «Мы же до сих пор не ввели дом в эксплуатацию. Соответственно, если не ввели, то у нас и не наступил еще и срок передачи ключей. потому что срок передачи ключей через 3 месяца после ввода в эксплуатацию. А нам пока мэрия не подписала акт ввода в эксплуатацию. Это мэрия виновата. Идите к ним жалуйтесь. Мы тут ни при чём».

Такая риторика иногда работает в отношении некоторых клиентов, которые не хотят разбираться. Они думают: ну, действительно, застройщик же пока не ввел в эксплуатацию, значит срок передачи ключей еще не наступил.

Это не правильно. Так как судебная практика уже давно установила, что если есть установленный срок ввода в эксплуатацию, то вполне можно рассчитывать срок передачи ключей в привязке к сроку, который там уже рассчитан. то есть если застройщик прописал ,что через 3 месяца после ввода в эксплуатацию, который тоже прописан, то можно считать, что клиент рассчитывал получить именно к этому сроку квартиру. А если застройщик вовремя не получил акт ввода в эксплуатацию, то это его проблемы. Потребитель в данном случае не виноват.

Были ли случаи, когда по договору невозможно определить срок передачи квартиры?

Сейчас редко такое случается. Раньше в практике такое встречалось часто.

Рынок стал более цивильный и крупные серьёзные застройщики вытеснили мелких, договоры стали более адекватными. Та дикость ,которая была лет 8 назад — она точно ушла.

Сейчас договоры, в которых невозможно установить срок практически не встречаются.

Часто ли заключаются другие виды договоров под видом договора долевого участия в строительстве?

Да, заключаются. Есть ряд застройщиков, которые известны на рынке, которые работают не по схеме ДДУ. Например, группа компаний ПТК-30, которые работали через договоры займа с предварительным договором долевого участия. потом делали акт зачёта, для некоторых избранных клиентов делали ДДУ. Зачастую продавали квартиры, которые находились в залоге у банка, которые не были еще даже оплачены.

Либо, например, компания «Дискус». У них всё происходит через жилищно-строительные кооперативы. Здесь нет ответственности у застройщика за нарушение сроков передачи квартиры. Потому что клиент является членом кооператива, который как и все остальные вместе скинулись деньгами, грубо говоря, и строят дом. С кого вы будете спрашивать? С самого себя? Или с таких же членов кооператива как и вы? Деньги ушли с кооператива на подрядчиков. Даже, если вы что-то взыщите, до живых денег не получите. У кооператива нет денег. Деньги только от пайщиков. В этой ситуации всё работает исключительно на доверии бренду, компании, которая из года в год по такой схеме продолжала строить. И те кто ведуться на низкую цену — получают высокие риски.

Сейчас запрещено застройщикам продавать квартиры не по ДДУ. Как строительные компании обходят заключение договора долевого строительства?

Да, запрещено. Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.

Задача таких организаций, которые это практикуют, сделать так, чтобы не было даже признаков и похожести на ДДУ.

Например, возьмём кооперативную схему. Есть кооператив, есть заявление на вступление в члены кооператива, есть членская книжка. То есть всё максимально всё сделано правдоподобно, чтобы доказать, что это действительно кооперативная схема строительства. И о ДДУ речи здесь никогда не шло и никто не обещал заключить такой договор. То есть все участники прекрасно осознают, что они идут не на ДДУ. Таким образом, это не обходная, а совсем другая форма строительства.

Кооперативная схема не запрещена. Займовая схема — запрещена.

Несмотря на запреты многие строительные компании продолжают обходить ДДУ. Потому что понимают, что люди, которые покупают квартиру, вряд ли пойдут жаловаться на застройщика. они в итоге всё же хотят получить эту квартиру, хотят, чтобы дом достроился. Они не хотят, чтобы компанию закрыли и их деньги остались в компании. Они будут сами молчать до тех пор пока не получат квартиру.

И только тогда, когда возникнут проблемы и квартиру не передадут в установленные сроки, только тогда они пойдут жаловаться и говорить ,что нас обманули.

Но это не совсем обман, это договорённость сторон. Одна сторона говорит, что я могу вам сделать дешевле, но по более опасной схеме, а другая сторона соглашается на риск. Но нужно отдавать себе отчет, что за низкой ценой могут стоять большие последствия.

Какие существуют схемы обхода заключения ДДУ?

Такие схемы считать бессмысленно и бесполезно, потому что всегда появляются новые. но всё же перечислим некоторые:

• вексельная схема;
• договор займа с последующим зачётом и с предварительным ДДУ;
• жилищно-строительный кооператив.

Можно ли в суде признать, что заключенный договор по обходной схеме в действительности является ДДУ?

Практика такая есть. Например, был договор займа, предварительный договор и договор переуступки. Но возник вопрос относительно того, что была ли отработана квартира со стороны подрядчика, мог ли подрядчик переступать данную квартиру, а также возник вопрос можно ли признать за дольщиком права на данную квартиру именно по ДДУ. Дело дошло до Верховного суда, который поставил точку в спорах. И сказал, что в этих отношениях есть все признаки участия в долевом строительстве и необходимо признать право собственности на квартиру.

Также есть прецеденты с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом). В разных регионах практика складывается по разному. И есть прецеденты, где схему по ЖСК признавали ДДУ.

Видео