Октябрьский районный суд г. Новосибирска
В составе:
председательствующего судьи Сытик А.Л.
секретаря Бессараб О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям К. Е. В. к Закрытому акционерному обществу «НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
К. Е.В. с учетом изменений требований (л.д.59) предъявила исковые требования к Закрытому акционерному обществу «НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ» о признании за ней права собственности на квартиру №— в доме №— по ул. Лескова г. Новосибирска.
В судебном заседании истец и ее представитель по доверенности ФИО исковые требования поддержали в полном объеме, в обоснование указали, что истец приобрела право требования спорной квартиры №— в доме №— по ул. Лескова г. Новосибирска на основании соглашения о передачи прав по договору об инвестиционной деятельности от 27.05.2004г., которая ей была передана в собственность 11.09.2008г. от ЗАО «Новосибирскжилстрой-2» по акту приема-передачи. При сдаче документов в УФРС по НСО для государственной регистрации прав на переданную квартиру, истцу в этом было отказано, мотивируя тем, что договор об инвестиционной деятельности от 27.05.2004г. и соглашение о передачи права от 31.04.2004г. ею были предоставлены в УФРС по НСО в подлинном виде в одном экземпляре в нарушение требований п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку такие документы должны быть представлены на регистрацию не менее чем в двух экземплярах — подлинниках. В настоящее время у истца не имеется возможности истребовать еще экземпляр подлинных вышеуказанных документов от ответчика, который их ей с актом приема передачи не передавал, что нарушает законные права истицы на регистрацию права собственности на квартиру по исполненному договору, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд.
В судебное заседание представитель ответчика ЗАО « НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ» не явился, извещены о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в письменном отзыве на иск возражают против удовлетворения исковых требований К. Е.В. В обоснование возражений указали, что уступка прав требований на спорную квартиру К. Е.В. произошла по инвестиционному договору от ОАО «Строительная трастовая Компания», которые в силу ч. 2 ст.385 ГК РФ обязаны были передать все документы, удостоверяющие право требования: договор об инвестиционной деятельности от 27.05.2004г. (2экз.) и соглашение о передачи права от 31.05.2004г. по договору об инвестиционной деятельности от 27.085.2004г. (2 экз.), чего не исполнили. Указывают, что у ЗАО
«НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ» инвестиционного договора и соглашения в подлинниках для их передачи К. Е.В. и последующего предъявления в УФРС по НСО в 2 экз. отсутствовали. Полагают, что они договорные условия перед истицей исполнили надлежаще, т.к. передали ей квартиру, и полагают себя ненадлежащим ответчиком по делу. Право собственности истицы на спорную квартиру , и факт передачи ей ими по акту приема передачи построенной спорной квартиры не оспаривают, полагают , что надлежаще исполнили договорные обязательства.
Привлеченные к участию в деле в качестве третьего лица УФРС по НСО в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассматривать дело в отсутствие представителя.
Выслушав пояснения истца и ее представителя, изучив материалы дела и письменный отзыв на иск ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковое заявление К. Е.В. являются законными, обоснованным и подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.
Согласно ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина -обязанность государства.
Статья 25 Всеобщей Декларации прав человека (принятой резолюцией 217А (III) Генеральной Ассамблеи ООН 10.12.1948г.) закрепляет, что жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его и его семьи включает такой обязательный компонент как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено и в других основополагающих международно-правовых документах о правах человека, включая Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966г.
Необходимость уважения жилища человека констатировано в ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
С учетом требования международно-правовых актов в ст. 40 Конституции РФ закреплены следующие основные положения: каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища; органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Статьей 46 Конституции РФ гарантирована судебная защита нарушенных прав.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.
Согласно правил ст. 10 ГК РФ не допускается злоупотребление правом , в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестность, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Согласно правил ст. 218 ГК РФ одним из оснований возникновения права собственности является гражданско-правовой договор.
В ходе судебного разбирательства судом установлено:
27.05.2004 г. между ЗАО « НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ» и ООО «Континент» был подписан договор об инвестиционной деятельности, по условиям которого ЗАО «НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ» обязались организовать строительство 10-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Лескова. Срок сдачи дома в эксплуатацию оговорен 4 кварталом 2005г. ООО «Континент» обязаны были внести инвестиционный вклад в строительство дома в сумме 871 050 рубле. Так же п. 3 договора предусмотрена обязанность ЗАО «Новосибирскжилстрой» передать инвестору в собственность одну двухкомнатную квартиру №— общей площадью 58,07 кв.м. на восьмом этаже указанного дома (л.д. 10). Исполнение денежных обязательств ООО «Континент» в полном объеме по вышеуказанному договору подтверждается справкой от 27.05.2004г. №01-138 (л.д.22), и актом приема передачи квартиры от ЗАО «Новосибирскжилстрой» правопреемнику ООО «Континент» по договорам К.Е.В.
Законность возникновения у К. Е.В. законных прав требования передачи квартиры в собственности и правопреемство от ООО «Континент» последовательно подтверждены суду соглашением о передачи прав по договору б/н об инвестиционной деятельности от 27.05.2004г.между ООО «Континент» с согласия ЗАО «НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ» и ОАО «Строительной Трастовой Компании», а также соглашением о переуступке прав от 24.06.2004 года последние приняли на себя права и обязанности между ОАО «Строительная Трастовая Компания» и К.Е.В с согласованием соглашенияс ООО «Континент»и ЗАО «НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ» ( л.д. 11-12), а также документами по расчетам между сторонами соглашений по переуступке прав и обязанностей.
Факт исполнения К. Е.В. обязательств по соглашению от 24.06.2004г. о передаче прав по договору об инвестиционной деятельности от 27.05.2004г. суду с достоверностью подтвержден представленными квитанциями к приходному кассовому ордеру №146 от 28.05.2004г. и №187 от 24.06.2004г. на сумму 400 000 рублей и 442 015 рублей (л.д.18), справкой ОАО «Строительная Трастовая компания» в подтверждение полного расчета перед ними К. Е.А. по вышеуказанному соглашению (л.д.21).
Разрешение на строительство дома по ул. Лескова в Октябрьском районе г. Новосибирска , в котором возведена квартира, на которую заявлены требования истицей, на денежные средства переданные инвесторами, правопреемником которых является К. Е,В., было получено 29.03.2005г. (л.д.56), то есть до 31.03.2005г. до вступления в силу закона ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», которым была установлена обязанность по государственной регистрации договоров долевого участия, чем подтверждается, что возведенная квартира, и дом не являются самовольными постройками, что подтверждается также распоряжением Мэрии № — от 30.12.2005 года об утверждении акта приемочной комиссии о приемке 10 этажного жилого дома по ул. Лескова 15 г. Новосибирска в эксплуатацию.
В связи с чем, не регистрация вышеуказанных договоров и соглашений, заключенных ЗАО «НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ», ООО «Континент», ОАО «Строительная Трастовая Компания» и К. Е.В. в УФРС по НСО не влечет в силу закона их незаключенности, т.к. на них не распространяется правило об обязательной регистрации договоров долевого участия в строительстве недвижимости, к объектам которого относится дом № —, расположенный по ул. Лескова в Октябрьском районе г. Новосибирска, что не противоречит ст. 130 ГК РФ. Как сам дом, так и находящиеся в нем квартиры, являются недвижимой вещью и могут быть объектом гражданско-правовых отношений. Следовательно, в силу положений ст. ст. 8 и 131 и п.п. 1 и 2 ст. 218 ГК РФ на эти квартиры по решению суда может быть признано и зарегистрировано право собственности инвестора, полностью выполнившего договорные обязательства по оплате своей доли строительства по договору, и на денежные средства которого возводился данный объект недвижимости с привлечением денежных средств других инвесторов и пропорционально его доле участия в строительстве и согласно условий договора о причитающейся ему послед завершения строительства доли виде отдельной жилой квартиры в жилом доме, строительство которого окончено и принято в эксплуатацию..
По акту приема-передачи от 11.09.2008г. К. Е.В. от ЗАО «НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ» была передана квартира №— на 8 этаже площадью 58,1 кв.м., жилой площадью 30,4 кв.м. расположенная по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Лескова дом — (л.д.13).
Несмотря на то, что квартира была передана ЗАО « НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ» К. Е.В. по акту приема-передачи от 11.09.2009г., судом установлено, что истец до настоящего времени не имеет возможности зарегистрировать в установленном законом порядке свое право собственности на данную квартиру в связи с отсутствием у нее необходимого пакета документов, необходимых для регистрации переданного ему права собственности на построенную для него квартиру, которая по характеру ее назначения явно предназначена для удовлетворения бытовых нужд в жилище для проживания.
Так, сообщением УФРС по НСО К. Е.В. было отказано в государственной регистрации права в соответствии со ст. 2 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку ею на регистрацию в единственном подлинном экземпляре были представлены договор об инвестиционной деятельности от 27.05.2004г. и соглашение о передаче прав от 31.05.2004г. в нарушений требований п. 5 ст. 18 вышеуказанного закона, (л.д.16).
Предоставление в единственном экземпляре данных документов суду истцом подтверждено распиской УФРС по НСО в получении документов на государственную регистрацию из которой действительно видно, что 23.10.2008г. представителем К. Е.В. — ФИО (л.д.14-15), из акта приема передачи документов от 27.07.2004 года и расписки из УФРС по НСО видно, что истица передала в органы регистрации те документы на квартиру, которые ей были переданы ответчиком и дополнительные экземпляры договоров и соглашений ей им не передавались.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ответчик ЗАО «НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ», построив квартиру на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязательно в порядке ст. 703 ГК РФ обязаны передать права на нее инвестору К. Е.В. согласно условий инвестиционного договора, в силу ст. 309 ГК РФ.
С 01.03.2005 года введен в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в силу ст.ст. 1-5 и ст. 12 которого у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности).
Инвестором квартиры № 15 является К. Е.В., осуществившая оплату инвестиционного взноса в соответствии с соглашением от 24.06.2004г. о передачи прав по договору об инвестиционной деятельности от 27.05.2004г., что не оспаривается ответчиком и напротив, последними К. Е.В. квартира по акту приема-передачи была передана 11.09.2008г., следовательно, ей, как инвестору, согласно ст.ст. 1-5 и ст. 12 вступившего в законную силу с 01.03.2005 года ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ принадлежит право собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) квартиру №— в доме №— по ул. Лескова г. Новосибирска.
Не передача лицами переуступившими свои права требования К. необходимого пакета документов, необходимых для регистрации ее прав, не может служить основанием для отказа ей в заявленных исковых требованиях о признании за ней права собственности, т.к. истица добросовестно исполнила свои обязательства, имеет законное право требования передачи квартиры ей в собственность и фактически владеет ей по акту приема передачи. При этом , ООО «Континент» и ОАО «Строительная Трастовая Компания» не могут являться надлежащими ответчиками по заявленным истицей исковым требованиям о праве собственности, т.к. все свои права на спорную квартиру ей переуступили и не обладают ими, и не брали обязательствам по строительству дома и квартиры, в отличие от ответчика ЗАО « НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ», который взял на себя такие обязательства по п.1 инвестиционного договора от 27.05.2004 года , и именно им передавалась истице после окончания строительства спорная квартира, в связи с чем, они и являются надлежащими ответчиками по заявленным требованиям о признании права собственности на построенную ими для истицы( инвестора) квартиру.
Согласно данным кадастрового паспорта квартира №— в доме №— по ул. Лескова в Октябрьском районе г. Новосибирска имеет общую площадь 58,1 кв.м., жилую площадь 30,4 кв.м., подсобную площадь 27,7 кв.м. (л.д.8-9).
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимость возникают только с момента их государственной регистрации в органах государственной регистрации недвижимости.
Переданное ответчиком истице право собственности на построенную квартиру не прошло государственной регистрации в УФРС по НСО из за отсутствия у нее необходимого количества подлинных экземпляров договоров и соглашений по переуступке прав необходимых регистрации, чем нарушено ее право на переход к ней и регистрацию права собственности на построенную квартиру. В связи с чем, спорная квартира не может считаться надлежаще переданной ей ответчиком без необходимого количества документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к истице , что требует судебного признания переданного права собственности на квартиру в силу ст. 12, 131 ГК РФ, ст. 46 Конституции РФ и положений закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.к. в силу вышеизложенных законов, сам по себе факт передачи квартиры ответчиком истице без необходимого пакета документов не повлек переход к ней права собственности на переданную квартиру, право требования которого имеет истица по независящим от нее причинам.
Принимая во внимание вышеизложенное, и что обязательства по инвестиционному договору по строительству, его оплате и передаче построенной на инвестиционный взнос квартиру сторонами фактически исполнены, и учитывая при этом, что спорная квартира ответчиком в 2008г. передана по акту приема-передачи истцу, суд считает, что К. Е.В. вправе требовать признания за ней в судебном порядке права собственности на переданную ей ответчиком фактически квартиру № — в доме №— по ул. Лескова г. Новосибирска, т.к. иным способом она не может оформить свое право собственности на нее из за отсутствия у нее необходимого для регистрации права собственности количества экземпляров оригиналов и договоров.
По вышеизложенным основаниям и мотивам, суд, восстанавливая нарушенные законные права истицы, удовлетворяет исковые требования истицы к ЗАО «НОВОСИБИРСКЖИЛСТРОЙ», и признает за К. Е.В. право собственности на квартиру №— в доме №— по ул. Лескова в Октябрьском районе г. Новосибирска общей площадью 58,1 кв.м., жилой площадью 30,4 кв.м.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования К. Е. В. к Закрытому акционерному обществу «НОВОСИБИРСЖИЛСТРОЙ» о признании права собственности на квартиру.
Признать за К. Е. В. право собственности на двухкомнатную квартиру №_—, общей площадью квартиры 58,1 кв.м., жилой площадью 30,4 кв.м., расположенную на 8 этаже многоквартирного жилого дома № — по ул. Лескова г. Новосибирска.
Указанное решение является основанием для регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним Управление федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
Решение может быть обжаловано в 10 дневный срок с момента изготовления в окончательном виде в судебную коллегию по гражданским делам облсуда подачей кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.
Судья Сытик А.Л.
