Как бесплатно проверить квартиру

Проверить квартиру или любую другую недвижимость можно и самостоятельно, не прибегая к платным услугам юристов или риэлторов. Но необходимо быть предельно внимательным и в некоторых случаях лучше доверить проверку недвижимости специалисту. Только хорошему специалисту по недвижимости, с опытом и положительной практикой.

Но в этой статье пойдёт речь о том как можно самому проверить квартиру бесплатно. Это своего рода инструкция.

Проверяем зарегистрировано ли право собственности на квартиру в Росреестре

Для проверки нужно знать кадастровый номер или адрес квартиры.

Порядок действий:

1. Заходим на бесплатный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости online».
2. Вводим кадастровый номер или адрес квартиры. По адресу стоит искать, если не знаете кадастрового номера.
3. Вводим проверочные цифры-код с картинки.
4. Жмём кнопку «Сформировать запрос».

Далее в открывшимся окне кликаем по адресу квартиры, который подсвечен синим цветом:

Дальше в открывшимся окне кликаем по вкладке «Права и ограничения».

На данном примере мы видим:

1. У квартиры 4 собственника (общая долевая собственность).
2. Права зарегистрированы у одного в 2010 г., у остальных — в 2019 г.

ВНИМАНИЕ: Чтобы узнать ФИО собственников и размер их долей — нужно заказать выписку из ЕГРН.

А вот пример, как информация о собственниках будет выглядеть в выписке из ЕГРН (фамилии мы затёрли):

Проверяем есть ли ограничения или обременения на квартиру

Порядок действий точно такой же, как и в предыдущем пункте:

1. Заходим на бесплатный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости online».
2. Заполняем кадастровый номер или адрес квартиры. По адресу стоит искать только тогда, когда не знаете кадастрового номера.
3. Вводим проверочные цифры-код с картинки.
4. Жмём кнопку «Сформировать запрос».
5. В открывшимся окне кликаем по адресу квартиры, который подсвечен синим цветом.
6. В открывшимся окне кликаем по вкладке «Права и ограничения».

Если ограничения или обременение на квартиру есть, то мы увидим такую картину:

ВНИМАНИЕ: Чтобы узнать полную информацию о наложенных ограничениях или обременениях (кто наложил и документ-основание) — нужно заказать выписку из ЕГРН.

А вот так выглядит информация об ограничения и обременениях в выписке из ЕГРН:

Изучаем документы-основания собственника квартиры

Документ-основание — это самый важный и основной документ, обладая которым владелец недвижимости считается ее собственником.

Такими документами могут быть:

• Договор купли-продажи;
• Договор дарения;
• Договор мены;
• Свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию);
• Договор на безвозмездную передачу в собственность гражданам муниципального жилья (если квартира досталось в собственность на основании приватизации);
• Договор пожизненного содержания с иждивением;
• Справка о выплаченном пае — ЖСК, ГСК (если квартира или другой объект недвижимости кооперативный);
• Договор участия в долевом строительстве;
• Договор уступки права требования в долевом строительстве;
• Договор об инвестировании;
• Решение суда;
• Брачный договор;
• Соглашение об определении долей;
• Закладная;
• Свидетельство о приобретении квартиры на открытых торгах.

Документ-основание можно узнать, если заказать выписку из ЕГРН «О перходе прав на недвижимое имущество». Также этот документ можно попросить у продавца квартиры. Но лучше еще дополнительно подтвердить эти данные выпиской из ЕГРН.

Информация в выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости выглядит следующим образом:

Что должно насторожить в документах-основаниях и в выписке «О переходе прав»:

1. Договор купли-продажи. Если покупка была сделана совсем недавно и за последние 2-5 у этой квартиры сменилось много собственников. Это может говорить о мошенничестве и о том, что продавец что-то скрывает и пытается всяческими способами избавиться от проблемной квартиры.
2. Приватизация (договор о передачи квартиры в собственность гражданам). Иногда в договорах приватизации не указывались несовершеннолетние дети, которые обязательно имеют право на приватизацию. Либо кто-то по каким-то причинам не был включен в договор приватизации. Впоследствии эти люди могут оспаривать сделку.
3. Договор дарения. Квартиру подарил пожилой человек. Очень частая схема проблемных квартир: за стариком ухаживал человек, которому пожилой дарит эту квартиру. В этой ситуации после смерти дарителя могут объявиться недовольные родственники-наследники и отстаивать свои права на квартиру. Поэтому лучше подаренную квартиру покупать, когда прошло более 5 лет с момента совершения сделки дарения.
4. Наследование. С квартирой, которая досталась по наследству также не всё так однозначно. Опять же — могут появиться недовольные родственники-наследники, которые будут претендовать на жильё. Даже банки не берут под залог наследсвенную недвижимость, если не прошел 1 год. Совет: если вы покупаете квартиру у наследника — лучше, чтобы прошло 5 лет и более с момента принятия наследства.

Сверьте данные документов с паспортными данными продавца квартиры

Перед сделкой обязательно нужно проверить данные продавца и сопоставить его ФИО и документы с данными из Выписки из ЕГРН.

Часто бывает так, что тот, кто продает квартиру является доверенным лицом или просто квартиросъемщиком. Он может выдать себя за продавца и обманным путём завладеть вашими денежными средствами. Будьте внимательны с кем имеете дело! Общайтесь только непосредственно с юридическим собственником квартиры.

Также обязательно нужно на сайте МВД проверить действительность паспорта продавца.

Договор купли-продажи квартиры лучше заключать непосредственно напрямую с продавцом

Если продавец выдал доверенность на продажу своей квартиры — на это должны быть какие-то веские причины. Или продавец что-то хочет скрыть. Или может быть так, что его самого обманывают мошенники.

В любом случае — сделка через доверенное лицо от продавца — это не лучший вариант. Часто по «липовым» доверенностям работают мошенники.

Но, всё же, если вы решились на такую сделку, то доверенность нужно проверить в Реестре доверенностей.

Подлинность документов

Внимательнейшим образом просмотрите каждый лист документов. Если документы вызывают сомнения — имеются дописки, исправления и т.п. — такую квартиру лучше не приобретать.

Если документы старые, права по ним не регистрировались в Росреестре — попросите продавца вначале перед сделкой, чтобы он сходил в Росреестр и зарегистрировал права на свою недвижимость.

Есть ли проблемные сособственники?

Проблемных сособственников условно можно разделить на 3 категории:

1. Несовершеннолетние дети. Чтобы можно было продать квартиру или долю, которая принадлежит несовершеннолетнему — нужно получить согласие органов опеки и попечительства. Иногда это сделать не так просто.
2. Недееспособные лица. Если дееспособность человека вызывает сомнение — у такого продавца лучше не покупать квартиру. Например, пожилой человек или алкоголик. Потому что родственники могут оспорить такую сделку. Для подстраховки можно попросить предоставить справку из ПНД (психо-неврологический диспансер) и наркологического диспансера, о том, что этот человек не стоит там на учёте.
3. Отсутствующие собственники. Если какой-то сособственник находится далеко — от него необходимо получить нотариальное согласие или с помощью нотариуса подписать договор удалённо. Это тоже осложняет сделку.

Сравниваем квартиру с техническим паспортом

Техпаспорт — это графический план всей квартиры. В чем может быть подвох? Нужно внимательно сравнить квартиру с данными в техническим паспорте, чтобы не было конструктивных изменений, чтобы не было перепланировки квартиры.

Технический паспорт можно заказать в БТИ. Заказать его может только собственник квартиры.

Все данные из техпаспорта нужно сверить с выпиской из ЕГРН. Если что-то не совпадает — то стоит задуматься брать такую квартиру или нет.

Если купите квартиру в перепланировкой — процесс ее узаканивания ляжет на плечи покупателя.

Согласие супруга(и) на продажу

Хотя по закону и не требуется обязательное нотариальное согласие супруга(и) — его лучше иметь, чтобы не было в дальнейшем судебных разборок.

Что нужно делать:

1. Если продавец в браке — попросите, чтобы на сделке присутствовала жена (муж) и подписывал(а) договор.
2. Если по каким-то причинам вторая половина не может быть на сделке — требуйте нотариальное письменное согласие.
3. Если человек в разводе — нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества. Лучше, чтобы прошло более 3-х лет с момента расторжения брака.

Есть ли долги?

Конечно же, в обязательном порядке нужно проверить висят ли за квартирой долги:

1. Коммунальные услуги. Нужна справка об отсутствии задолженности с Управляющей компании или ТСН.
2. Оплата в Фонд модернизации ЖКХ. Также необходима соотвествующая справка.
3. Налог на имущество. Отсутствие долгов подтвердит справка из налоговой.

Основной и важнейший документ для проверки квартиры

Не сложно понять, что самый основной документ для проверки квартиры — это выписка из ЕГРН.

СОВЕТ: Для полной проверки квартиры мы рекомендуем заказывать для сделки 2 выписки из ЕГРН:

1. Об объекте недвижимости. Из нее можно узнать есть ли ограничения или обременения: аресты и залоги, кто собственник сейчас, все технические характеристики квартиры (площадь, этаж, назначение, и т.п.)
2. О переходе прав на объект недвижимости. Из нее можно узнать историю недвижимости начиная с 1998 г. до дня получения документа. То есть кто и когда являлся собственником ранее и кто собственник сейчас.