Заранее до приобретения жилого помещения необходимо проверять как владельца, так и саму квартиру. Главная цель проверки – выяснить причины, которые могут возникнуть в дальнейшем и привести к неприятной ситуации. Например, либо предстоящую сделку по покупке жилого помещения, либо ранее заключенные сделки с этим помещением признают недействующими. В результате чего новый владелец, будучи уже собственником квартиры, может потерять ее.

Порядок проверки квартиры

1. Внимательно прочитать всю официальную документацию, имеющуюся на помещение, а именно подтверждающие и устанавливающие права документы.

Документация на право собственности может называться по-разному, поскольку она зависит от даты проведения и подписания сделки. Так, на жилое помещение, купленное до 15.07.2016, о федеральной регистрации собственности вручалось свидетельство для подтверждения этого права. Затем в период с 16.07.2016 по 31.12.2016 стали выдавать выписку из ЕГРП. Дальше с 01.01.2017 и по настоящее время выдается выписка из ЕГРН.

Правоустанавливающими документами называются документы, указанные в свидетельстве о регистрации, или в выписке из ЕГРП в виде основания права. В большинстве случаев для основания права указываются различные договоры (договор приобретения жилого помещения или дарения, договор передачи жилого помещения в собственность, добрачный договор и т.д.); свидетельство о наследстве по праву и прочие.

В правоустанавливающих документах особое внимание надо обратить на совпадение адреса покупаемого жилого помещения, правильную информацию о владельце квартиры, размере квартиры и номере записи в реестре прав, на имеющиеся ограничения и особые условия использования.

2. Изучив вышеуказанные сведения, их необходимо сверить с информацией Росреестра, размещенной в их базе. Для чего необходимо посетить их сайт и там сделать соответствующий запрос.

3. Удостовериться в том, имеются ли какие-либо ограничения на данную квартиру: был ли наложен арест, выписан запрет на сделки или оформлена ипотека. Всю эту информацию возможно получить по вышеуказанному запросу в Росреестре.

4. Истребовать на бумажном носителе или в электронном виде действующую выписку из ЕГРН.

Истребовать данную выписку из ЕГРН проще всего и быстрее в электронном виде. На бумаге запросить выписку можно в Многофункциональном центре. Действующую выписку возможно получить в течение 7-10 дней в зависимости от субъекта РФ.

5. Истребовать из книги домовой у владельца жилого помещения выписку.

Чтобы получить сведения о том, кто в данный момент зарегистрирован в покупаемом помещении по месту жительства, надо запросить данную выписку у владельца квартиры. Кроме того, эта выписка будет нужна для регистрации права перехода жилого помещения.

Возможна ситуация, когда человек, обладающий правом на проживание в данной квартире, временно уехал и не состоит на учете по месту регистрации, однако обладает правом на проживание в этой квартире. Чтобы этого избежать, при смене владельца необходимо заполучить расширенную (также называется архивной) выписку из домовой книги, где вписаны все люди, обладающие правом проживания в данной квартире, поскольку о таких людях нет сведений в обычной выписке из этой книги. Сделать запрос на развернутую выписку может только владелец жилого помещения.

6. Спросить у владельца технические бумаги, точнее, поэтажный план с экспликацией или технический паспорт. Данные документы необходимы для разрешения вопроса о наличии либо отсутствии перепланировки, разрешена ли она или возведена самовольно.

Способы проверки владельца квартиры

1. В случае покупки жилого помещения прежним владельцем в браке, у него необходимо потребовать согласие супруга, заверенное нотариусом.

В случае заключения между обоими супругами добрачного договора с указанием в договоре того, что только один супруг владеет квартирой, вышеуказанное согласие не нужно. Даже если на момент приобретения владелец жилого помещения в браке не состоит, вернее будет перестраховаться и попросить у него заявление об этом, заверенное нотариусом.

В том случае, если жилым помещением владеют муж и жена совместно, такое согласие при заключении договора покупки жилого помещения не нужно. Однако в таком случае данный договор потребует обязательного заверения нотариусом.

2. Убедиться в дееспособности владельца жилого помещения с помощью справок, выданных на его имя в наркологическом и психоневрологическом диспансерах.

Данные справки получить может только лично владелец жилого помещения. Если пренебречь данной рекомендацией, возможно, возникнут проблемы, поскольку сделка может считаться незаключенной при совершении ее с ограниченно дееспособным или недееспособным человеком.

3. Удостовериться в отсутствии на владельца квартиры исполнительного производства.

Данные сведения можно выяснить в Федеральной службе судебных приставов, чтобы не посещать их, сведения возможно получить и посредством их сайта.

4. Получить сведения о том, не является ли владелец квартиры банкротом. Данные сведения можно найти в ЕФРСБ.

5. Получить из попечительных органов одобрение на заключение сделки. В случае если квартира принадлежит несовершеннолетнему (ребенку до 18 лет) или он является еще одним владельцем, потребуется получить из попечительных органов одобрение на заключение сделки.

6. Сверить сведения по оплате эксплуатационных и коммунальных платежей для выявления задолженностей. Данные сведения сравниваются со справкой, выданной Товариществом собственников жилья, выпиской с лицевого счета и т.д.

7. При различных основаниях возникновения права на квартиру, возможно, потребуется провести дополнительные проверки. В случае если владелец приобрел квартиру в порядке наследования, необходимо убедиться в наличии иных наследников, которые в дальнейшем могут иметь притязания на долю жилого помещения.

8. Выяснить сведения об отсутствии ущемления чьих-либо прав при приватизации жилого помещения. В случае приватизации жилого помещения владельцем надо выяснить сведения о том, что на дату приватизации права иных членов семьи владельца, проживающих в этом помещении, не были ущемлены. Такие данные возможно получить из архивной выписки. В случае если на дату подписания договора передачи жилого помещения в ней был зарегистрирован кто-то еще, кроме владельца, надо потребовать у владельца квартиры документы, подтверждающие отказ всех лиц от участия в приватизации. Данные обо всех лицах, которые имели права на квартиру при ее приватизации, будут расписаны в договоре передачи.

Вышеперечисленные рекомендации о том, как проверить приобретенную вторичную квартиру с юридической стороны, носят общий характер, однако любая сделка носит единичный характер. В связи с чем при определенной сделке, возможно, потребуются еще действия и документы, и только специалист может предоставить необходимый перечень.