Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке по полной? Пошаговая инструкция.

Эта практическая статья, которая поможет разобраться на что именно нужно обратить внимание и как проверить на юридическую чистоту квартиру, которую вы собираетесь покупать на вторичном рынке.

Итак, вы осмотрели квартиру, всё понравилось и вроде бы готовы покупать. Но смущает только одно: не возникнут ли какие-нибудь юридические проблемы после покупки. Чтобы этого не случилось —  давайте разбираться!

С чего начать?

Первым делом нужно заказать выписку из ЕГРН (реестра недвижимости) и сопоставить данные указанные в ней с данными из документов, которые имеются у продавца (договор). Выписка из ЕГРН — это единственный официальный документ, который на дату ее получения подтверждает кто является собственником квартиры.

При заказе выписки из ЕГРН нужно понимать 2 вещи:

1. Документ должен быть самой «свежей» даты. Ни в коем случае не верьте сведениям из выписок, которым более нескольких недель. Помните, что сведения, указанные в выписке актуальны только в момент ее получения. То есть выписку нужно обновить сразу перед сделкой.
2. Выписка из ЕГРН — это безопасность покупателя. Поэтому именно покупатель должен ее заказывать. Покупателю не стоит слепо доверять сведениям, которые предоставил продавец квартиры.
3. Для самой государственной регистрации в Росреестре выписка из ЕГРН не нужна. Она нужна исключительно для безопасности покупателя.

Один собственник — это хорошо

Если у квартиры один собственник — это прекрасно. Так сделка пройдет проще и быстрее, чем с кучей народа. Чем больше собственников у квартиры — тем с каждым новым собственником вырастает вероятность возникновения юридических проблем в будущем. Поэтому проще, если собственник один.

Но и не стоит сильно переживать, если собственников несколько. Например, семья продает квартиру. Главное — проверить личность каждого.

Ну и напоследок: ни один риэлтор или юрист не обезопасит покупателя квартиры на вторичном рынке от всех невзгод на 100%. Это невозможно. Всегда остается хоть 1% риска. Но значительно снизить неблагоприятные риски — вполне реально. Даже собственными силами. Главное — внимательным образом пошагово проверить и проанализировать всю доступную информацию о квартире и ее продавце.

Сколько лет квартира в собственности?

Если квартира в собственности менее 5 лет, то продавец недвижимости может просить покупателя указать цену в договоре ниже реальной. Это делается для того, чтобы снизить или не платить налог от продажи квартиры. И здесь покупателю нужно быть осторожным.

Если сделка «развалиться», то через суд покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, которая прописана в тексте договора. Не ведитесь на уговоры продавца! Пишите в документах реальную стоимость квартиры.

Сколько раз квартира меняла собственников?

Слишком частая смена собственников квартиры — дело подозрительное. Если на протяжении 3-х лет квартира часто переходила из рук в руки — возможно с ней что-то неладное.

Для проверки частоты смены собственников можно заказать выписку из ЕГРН «О переходе прав». В этом документе информация о собственниках выглядит следующим образом:

Есть ли обременения или ограничения?

Если у квартиры есть обременения или у собственника ограничены права — могут возникнуть серьёзные сложности при регистрации права собственности в Росреестре. Узнать о наличии/отсутствии обременений можно из той же выписки из ЕГРН. Если препятствия есть — нужно уточнить у собственника может ли он их снять или обратиться за помощью к специалистам и проконсультироваться.

Советы, если есть обременения/ограничения:

1. Если квартира в залоге у банка, значит собственник приобрел ее по ипотеке и ещё погасил (или не снял обременение). В этом случае нужно запросить справку у продавца об отсутствии задолженностей и согласие банка на продажу.
2. Если есть запреты и аресты — нужно, чтобы собственник-продавец их снял до продажи, если это возможно. В противном случае купить такую квартиру нельзя.
3. Если квартира в аренде — стоит помнить, что при смене собственника договор аренду не прекращается, арендаторы остаются в квартире на прежних условиях.
4. Если рента — условия договора ренты перейдут на нового собственника, в том числе обязанность по содержанию получателя ренты.
5. Если квартира находится в доверительном управлении — значит ее продаёт управляющий. Поэтому необходимо проверить полномочия управляющего на совершение этой сделки, а также уточнить как снять обременение.
6. Решение об изъятии квартиры — если есть такая запись, то квартиру могут забрать для государственных или муниципальных нужд.

Теперь посмотрим как выглядят различные ограничения (обременения) в выписках из ЕГРН:

Арест на основании определения суда:

Квартира в залоге у продавца (не полностью произведён расчёт):

Квартира в залоге у банка (ипотека):

Запрещение регистрации на основании постановления судебного пристава:

Военная ипотека:

Квартира — объект культурного наследия:

Проверка паспортных данных продавца

Ещё один из важнейших этапов проверки — это проверка ФИО и даты выдачи паспорта продавца квартиры.

Полезно будет воспользоваться сервисом ГУ МВД по проверке паспортов.

Проверка по базам ФССП и на банкротство

Если продавец банкротится или является крупным должником и на него возбуждена куча исполнительных производств — это ставит под угрозу всю сделку.

• Банк исполнительных производств,
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве,
• Картотека арбитражных дел.

Если собственник состоит в браке

В этом случае нужно получить нотариальное согласие супруги(а) на совершение сделки купли-продажи. Либо может потребоваться нотариальное подтверждение факта, что квартира была приобретена вне брака.

Если собственники — несовершеннолетние

Сделку по продаже собственности несовершеннолетних должны письменно одобрить органы опеки и попечительства. Это может затянуть процесс купли-продажи квартиры, но страшного в этом ничего нет.

Кто прописан (зарегистрирован) в квартире

Обязательно пусть продавец предоставит справку о составе семьи и выписку из домовой книги. На момент совершения сделки никто не должен быть прописан в квартире. Можно в договоре предусмотреть специальный пункт для обвязывания сняться с регистрационного учёта.

Медицинские справки

Для большей гарантии можно запросить у всех собственников продаваемой квартиры справки о том, что они не стоят на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Эти документы будут гарантией покупателя в случае возникновения судебных споров.