Как взыскать неустойку с застройщика в суде по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)?

В этой статье подробно разберём тему про взыскание неустойки со строительной компании за просрочку ДДУ, ответим на многие вопросы. А если вам не охота читать много полезной информации — можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Обязательно ли обращаться в суд для взыскания неустойки с застройщика?

В суд нужно обращаться в том случае, если застройщик отказался добровольно выплатить неустойку в досудебном претензионном порядке. Можно, конечно, и сразу напрямую пойти в суд, не обращаясь к застройщику. Но в этом случае вы потеряете право требовать штраф за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке согласно Закона «О защите прав потребителя».

Поэтому в интересах дольщика лучше поступить следующим образом: сначала обратиться с застройщику с претензией и попросить добровольно выплатить неустойку. И если застройщик откажет либо предложит заплатить меньше, чем вы считаете разумным —  тогда следует идти в суд и требовать помимо законной неустойки выплату штрафа.

Нужно учитывать тот аспект, что когда вы обращаетесь к застройщику с просьбой выплатить неустойку добровольно, в настоящее время застройщики научились быть хитрее. Есть застройщики, которые умеют достаточно хорошо работать с подобной категорией споров. и они вам не откажут. Они предложат выплату. Они сами вам примерно рассчитают сколько примерно на практике удовлетворяется сумма требований в суде. И предложат чуть меньше, но здесь и прямо сейчас.

Например, у вас сумма неустойки 500000 рублей. Застройщик понимает, что вам присудят примерно половину — 250000 рублей. И предлагает клиенту: «Давайте мы вам без суда заплатим 200000 или 180000 рублей. Зато сейчас. Или вы полгода по судам будете ходить и тратить время и деньги.» Здесь нужно всё взвесить — журавль в небе или синица в рукаве.

Поэтому в некоторых случаях ,когда застройщик предлагает меньшие деньги, но всё же адекватную сумму и сразу, нужно согласиться.

Обязательно ли писать претензию застройщику или можно сразу идти в суд?

Можно сразу пойти в суд. Но в этом случае вы потеряете право на взыскание дополнительного штрафа со строительной компании, в случае, если застройщик добровольно не удовлетворит требования.

В случае, если вы напишите претензию, то у вас появится возможность получить деньги быстрее, чем через суд (может застройщик действительно заплатит адекватную сумму). А если застройщик откажется или проигнорирует вашу претензию, то вы дополнительно можете рассчитывать на компенсацию в виде штрафа в размере 50% от присужденной неустойки.

Поэтому претензию застройщику писать настоятельно рекомендуется.

В какой суд обращаться на застройщика?

Так как отношения между застройщиком и клиентом-дольщиком регулируется Законом «О защите прав потребителей», то можно обращаться в суд как по месту нахождения застройщика (по его юридическому адресу), так и по своему месту жительства, то есть по месту регистрации. То есть вы вправе выбирать где вам удобнее. На практике дольщик этих деталей не знает.

Совет: Можно открыть сайт суда по месту нахождения застройщика. Там найти примеры судебных решений именно с этим застройщиком по его наименованию. Возможно вы не первый. И смотрите какая там складывается практика. Скорее всего, по вашему делу будет примерно такое же решение. Также можно посмотреть какая практика с другими застройщиками в суде по вашему адресу регистрации. На основе анализа судебной практики в разных судах можно выбрать куда лучше обращаться.

Практика показывает, что лучше обращаться в суд по своему месту жительства, а не по месту нахождения застройщика. В таком случае больше вероятности избежать возможной заинтересованности и ангажированности со стороны судов.

Какие документы нужны для суда?

Примерный перечень документов для взыскания неустойки:

1. Договор участия в долевом строительстве.
2. Акт приёма передачи, если подписан.
3. Дополнительные соглашения, подписанные с застройщиком.
4. Документы, подтверждающие оплату квартиры (квитанции, платёжные поручения и т.п.).
5. Официальные письма от застройщика.
6. Претензия застройщику, если официально направляли.
7. Исковое заявление.
8. Расчёт неустойки.
9. Доверенность (если интересы в суде будет представлять доверенное лицо).

Как проходит судебный процесс по взысканию неустойки с застройщика?

1. Вам нужно будет рассказать всю ситуацию судье: когда был заключён договор, когда и в какой сумме оплатили, какой срок сдачи по договору, как рассчитана неустойка, какие требования предъявляете. Некоторые судьи сами зачитывают исковое заявление, а вам задают вопросы только по существу.
2. Далее заслушивают мнение представителя застройщика. Как правило, застройщик будет настаивать на снижении неустойки.
3. Все объяснения заносятся в протокол судебного заседания.
4. Нужно быть готовым к тому, чтобы представить контрвозражения на возражения ответчика. Лучше заранее подготовить «возражения на возражения» и придти в суд подготовленным, чтобы не откладывать судебное заседание, а сразу предоставить свою мотивированную позицию на возражения ответчика. В некоторых случаях удается решить всё дело в 1 заседание.
5. Суд вынесет решение, которое вступает в силу через 1 месяц.

Как долго длится суд со строительной компанией?

Споры с застройщиками затягиваются исключительно из за того, что у суда есть определенная загрузка, есть график судебных заседаний.

После подачи документов в суд, суд назначает, как правило заседание примерно через 1 месяц. Первое заседание — предварительное (или его еще называют «беседа»). Первое судебное заседание может сразу перейти в основное, если позиции сторон ясны и с документами всё в порядке.

Но чаще всего весь процесс проходит в 2 судебных заседания: предварительное и основное. После предварительного суд назначает основное заседание тоже в пределах 1 месяца.

Таким образом, примерно за 2 месяца рассмотрение данного вопроса должно завершиться. Еще дается 1 месяц на вступление решения суда в законную силу. Получается всего 3 месяца.

Застройщик, возможно будет обжаловать данное решение, каким бы оно ни было, с целью затянуть момент вступления в силу данного решения ,чтобы оттянуть момент выплаты денег. Апелляционное обжалование занимает еще 2 месяца.

Что делать после решения суда?

1. Если это решение суда 1-ой инстанции, то нужно подождать 1 месяц пока оно вступит в силу.
2. Далее следует написать «Заявление на получение исполнительного листа».
3. Исполнительный лист можно передать в ССП — службу судебных приставов или направить в банк, где открыт счёт вашего застройщика. Если застройщик успешно стоит на ногах и ему легко рассчитаться с дольщиком, он не будет прятаться и открывать счета в других банках, то исполлист лучше направить в банк для исполнения. Банк за 3 дня должен списать деньги со счёта застройщика и перечислить на ваш счёт. Если вы не уверены, что у застройщика есть деньги или не знаете его счёт — то лучше исполлист отдать судебным приставам. Через приставов, конечно процесс будет проходить дольше, но в ситуации неизвестности это более надежнее, чем отдавать в банк.

Что делать если застройщик не платит по решению суда?

Нужно работать со службой судебных приставов. Если в рамках исполнительного производства проведены все меры, которые возможны, живых денег у компании нет, то нужно будет включаться в «Реестр требований кредиторов», возможно инициировать процедуру банкротства, при условии, что у вас есть право требовать не только неустойку, а, например, вы отказались от квартиры, расторгли договор и потребовали возврата денег за квартиру с возвратом компенсации за пользование чужими денежными средствами.

Если право требования основного долга более 300000 рублей — вы можете инициировать процедуру банкротства в отношении должника. но если у вас только неустойка, то инициировать процедуру банкротства вы не можете.

Можно найти других таких же пострадавших, скооперироваться, собрать коалицию. В таких делах часто имеют значение политические аспекты, привлечение СМИ и т.д. Нужно отслеживать и мониторить информацию по застройщику, потому что он рано или поздно начнёт банкротиться.

Что делать если застройщик банкротится?

Нужно включаться в реестр кредиторов по правилам 7-го параграфа закона о банкротстве.

У вас появляется право требования не только в виде денежных средств, но и право требования объекта, который строился. Часто бывают моменты, когда застройщик банкротится чуть-чуть недосдав дом. Дом практически готов, остались небольшие недоделки. И дальше объект можно достроить, создав ЖСК — жилищно-строительный кооператив.

А есть ситуации, когда застройщик банкротится на стадии котлована. Конечно, нужно всё равно включаться в реестр кредиторов, но эта ситуация более сложная, так как объект вообще не построен.

Видео