Практически все кто хочет купить, продать или снять (арендовать) квартиру или комнату сталкиваются с посредниками. Чаще всего посредниками являются агентства недвижимости. И деньги за свои услуги берут не малые.

К примеру с продажи квартиры комиссия агентствам составит 3-5 % от стоимости самой квартиры, а с аренды — до 100% от месячной арендной платы.

В этой статье разберемся можно ли обойтись без посредников, зачем они нужны, что гарантируют и от чего на самом деле защищают агентства недвижимости.

Мифы и реальность про посредников

Миф №1: Агентство гарантирует «юридическую чистоту сделки» и ее безопасность.

Давно у нас в практике устоялось такое словосочетание как «юридическая чистота сделки», которую надо проверять. Как правило, у посредников эта проверка заключается в том, чтобы сопоставить правоустанавливающие документы на квартиру (договоры, соглашения, свидетельства и т.д.) с паспортными данными собственника, взять выписку из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости), взять выписку из домовой книги и выписку по лицевому счету за квартиру о том, что долгов нет. Все.

Самое интересное, что все эти действия можно без особых усилий совершить самому и ни к кому не обращаться.

Но все же все стоит для безопасности обратиться к юристу, который специализируется на вопросах с недвижимостью, чтобы он помог обнаружить все явные и возможные «подводные камни» при сделке.

Например, были случаи, когда человек покупает квартиру, а на эту квартиру имеет право проживания человек, который отказался от приватизации.

Или может возникнуть много вопросов с налогами после продажи или покупки квартиры, о которых не предупредил риэлтор.

Или второй собственник квартиры (если она многокомнатная) начинает оспаривать кто какой комнатой будет пользоваться, обращается в суд для определения порядка пользования квартирой. Хотя покупатель при покупки доли в квартире думал, что покупает именно эту комнату, которую ему показывали при продаже.

Или наследники начинают оспаривать право собственности, потому что квартирой владела старенькая бабушка, которая стояла на учете в психоневрологическом диспансере.

Или…

Может всплыть очень много неочевидных вопросов, которые не были выявлены до подписания договора.

Поэтому совет – обращайтесь за проверкой документов и сопровождением сделки к юристу, который специализируется на сделках купли-продажи и найма квартир и комнат.

Миф №2: Крупное агентство недвижимости — больше ответственности, мелкое агентство недвижимости – меньше ответственности.

Это не факт. У нас в практике было достаточно случаев, когда крупные агентства недвижимости при возникновении спора между продавцом и покупателем квартиры просто уходили в сторону. И когда дело доходило до суда вставали на такую позицию: «Мы сделку провели, все нормально. Свой договор выполнили. Дальше – разбирайтесь сами. Ваши проблемы». По этой причине представители крупных агентств не хотели ходить в суд в качестве свидетелей, начинали болеть и просто не выходить на контакт.

Они получили свои деньги – и теперь все проблемы действительно лежат на стороне продавца или покупателя. Потому что так называемый «основной договор» заключается именно между продавцом и покупателем (нанимателем / наймодателем).

И обратный пример. Директор маленького агентства недвижимости проявила личную заинтересованность , когда возник спорный вопрос. Пришла в суд. Также привела с собой риэлтора, который непосредственно занимался оформлением сделки. Также интересовалась чем еще может помочь и предлагала реальные способы решения конфликта. Главное – чтобы решить проблемы продавца и покупателя и они остались довольны.

Миф №3: Агентство отвечает за сделку и несет полную ответственность.

Многие очень сильно заблуждается, что агентство недвижимости несет ответственность за сделку. Вернее, за проблемы, которые могут возникнуть после ее совершения. Это не так. Просто прочитайте договор и обязанности агентства недвижимости. Оно несет ответственность только за организационные вопросы (привезти-отвезти продавца или покупателя, показать, заполнить шаблонный договор, показать определенные варианты квартир, поприсутствовать в Росреестре при подписании договора, взять выписку из ЕГРП и т.п.)

Если по квартире возникнет спор – это спор только между продавцом и покупателем (нанимателем и наймодателем). И агентство недвижимости тут ни при чем. Они не являются стороной договора и ответственность за стороны договора на себя не возлагают.

Миф №4: Риэлтор знает все тонкости и подводные камни про недвижимость. Он же специалист!

Думаю, что все согласятся, что каждый должен заниматься своим делом. Так и по сделкам с недвижимостью. Давайте расставим все точки над «и».

Риэлтор – это специалист по продаже, покупке и аренде недвижимости. И зарабатывает деньги на том, что сводит продавца и покупателя (арендатора и арендодателя). Он, как правило не юрист. И по профессии может быть хоть сантехник.

Юрист же, в силу своей профессии, разбирается именно в юридических тонкостях документов и сделках. Может квалифицированно проконсультировать по любым вопросам, связанным с куплей-продажей или арендой квартир. Конечно же не любой юрист, а который специализируется на этих вопросах.

Миф №5: Агентство гарантирует безопасность расчётов при сделке.

Общая схема при сделке купли-продажи квартиры, как правило, следующая.

Все расчёты происходят в офисе агентства недвижимости. Покупатель оставляет аванс (или задаток) продавцу, который продавец (не получая на руки) тут же сдает на хранение в агентство недвижимости. Размер этой денежной суммы равен или меньше суммы за услуги агентства недвижимости. Тем самым, агентство обеспечивает себе гарантированный расчет за услуги, так как деньги уже у них. Именно эти деньги пойдут в качестве платы за услуги риэлторов.

Основная часть суммы за квартиру также передается в офисе агентства и передается на хранение до тех пор, пока стороны не сдадут документы в Росреестр.

В связи с этим возникает вопрос: где гарантии сохранности денег и то что их вообще отдадут или не украдут из офиса? Ведь агентство – это не банк и не какая-нибудь кредитная организация. Пусть даже в агентстве есть сейфы и охранники. Все зависит от порядочности сотрудников агентства.

Для продавца и покупателя, несомненно, очень важным является вопрос расчетов и их безопасность.

Но что мешает продавцу и покупателю обратиться в банк и заключить договор на банковскую ячейку? Это достаточно простой, понятный и главное безопасный порядок расчетов. Продавец получит деньги только когда договор пройдет государственную регистрацию, потому, чтобы их забрать из банковской ячейки, он должен прийти с документами, подтверждающими произведенную регистрацию недвижимости. В свою очередь покупатель сможет вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так.

Когда помогают агентства недвижимости

У агентств недвижимости несомненным плюсом является то, что они обладают обширной базой квартир и других объектов.

Поэтому очень сложно обойтись без посредников если сделка многоступенчатая и сложная.

Например, вы хотите купить квартиру у человека №1, но одновременно вам надо продать свою человеку №2, а человек №3 хочет купить вашу квартиру, но ему в свою очередь также надо продать свою человеку №4.

Но и здесь есть выход, если все стороны согласны. Просто надо правильно предусмотреть сроки, договориться, заключить предварительные договоры, где эти сроки и ответственность за их нарушение будут прописаны.

В сделках с недвижимостью торопиться нельзя. Кому-то стоит подождать, чтобы покупатель получил деньги от своей квартиры и смог рассчитаться с вами.

Алгоритм покупки, продажи без посредников

1. Поиск продавца (покупателя) – можно осуществить самостоятельно.

2. Заключение предварительных договоров, внесение аванса или задатка – рекомендуется помощь юриста.

3. Расчет (например, через банковскую ячейку) — самостоятельно.

4. Заключение основного договора в Росреестре – помощь юриста + самостоятельно.

5. Получение документов в Росреестре — самостоятельно.

6. Получение денег продавцом (в случае расчета через банковскую ячейку) — самостоятельно.

Алгоритм аренды квартиры без посредников

1. Поиск наймодателя (кто сдает квартиру) — самостоятельно.

2. Заключение договора найма, внесение аванса или задатка – рекомендуется помощь юриста.

3. Вселение в квартиру — самостоятельно.

Как и где найти квартиру без посредников и можно ли вообще найти?

Сложно, но при желании – можно! В нашу жизнь уже давно вошел интернет. Это прекрасная площадка общения. Так почему же ей не воспользоваться?

1. Воспользуйтесь социальными сетями. Практически все сейчас имеют свои аккаунты с соцсетях (Вконтакте, Одноклассники, FaceBook) и имеют много друзей. Опубликуйте соответствующий статус заметку или запись на стене, о том что ищете квартиру. Как можно чаще обновляйте статус и просите делать друзей перепост.

2. Поищите в Яндексе и Гугле сайты, на которых продают и сдают квартиры лично. Поверьте, при определенных усилиях можно найти достаточно вариантов. Например, сайт: Avito.ru.

3. Сами разместите свое предложение, оставьте контактные данные. Сделайте обязательную приписку «Агентствам не беспокоить». Объявление можно подать на крупнейших сайтах о недвижимости, на региональных форумах. Практически в каждом регионе есть 1-3 самых посещаемых региональных сайта. Для Новосибирска – это, например, НГС (Новосибирский городской сайт).

4. Сервисы Яндекса (http://realty.yandex.ru/) и Гугла (http://realty.rambler.ru). При поиске необходимо поставить галочку «без посредников». Конечно, под частных лиц и хозяев квартир маскируются и риэлторы, но шансы выйти на собственника все же есть.

Риэлторы – добро или зло?

В итоге обращаться в агентство недвижимости или нет при покупке или при найме квартиры – решать вам. Если располагаете временем, аналитическим складом ума, хорошо владеете Интернетом и умеете конструктивно общаться – то можно существенно сэкономить.

Если возникают какие-либо сомнения по поводу договоров, юридической чистоты сделки и «подводных камней» – обращайтесь к юристу за консультацией. Это не дорого. А игнорируя этот совет – может обойтись гораздо дороже.