Если вы решили обойтись без риелтора при покупке квартиры, важно со всей серьезностью отнестись к этой задаче. Варианты найдены, выбор есть. Как осмотреть саму квартиру?
Осмотр квартиры
Следует начать осмотр квартиры днем, примерно в обед – так вы сможете оценить степень освещенности комнат естественным светом. А вот наиболее подходящим сезоном считаются холодные месяцы (осень, зима, ранняя весна). Только так вы сможете оценить работу отопительной системы, исправность батарей, почувствовать, есть ли сырость в помещениях или воздух чист.
Необходимо проверить краны с водой, бывают случаи, когда до самых верхних этажей ее напор уменьшается, что создаст для вас дополнительные проблемы. Впрочем, эта проблема актуальна для домов старой застройки.
Немаловажно поговорить с соседями, они могут рассказать о деталях, которые пытаются от вас утаить.
Например, настоящий ли хозяин квартиры, а вдруг он просто квартиросъемщик – в больших городах такое происходит. Это типичные случаи мошенничества.
Следует оценить геолокацию квартиры, а именно, расположены ли вблизи остановки, удобные парковочные места, насколько часто ходит наземный транспорт и насколько далеко находится метро. Для семейных пар имеет значение наличие поблизости детсадика и школы, хорошей детской площадки.
Проверка жилья
Для проверки в самом начале стоит заказать выписку из ЕГРН. В ней вы сможете найти всю интересующую вас информацию, от технических данных до количества помещений. Однако что еще стоит проверять?
Узнайте, как досталось жилье. Оснований может быть несколько.
- Договор купли-продажи. Довольно тревожный знак, если за короткий период (до пяти лет) поменялся не один и не два хозяина, это похоже на мошенническую схему или жилье является проблемным, а сам хозяин что-то недоговаривает. К примеру, о бомжах в подъезде, которые приходят ночью. Чтобы проверить как часто продавалась квартира – нужно заказать выписку ЕГРН «О переходе прав».
- Приватизация. Тоже один из поводов насторожиться, потому что не только взрослые люди могли получить квартиру, но и несовершеннолетние дети. Их просто не указывали как собственников. Поэтому следует узнать, кому и когда выдавалась квартира. Без согласия детей на продажу (на тот момент) сделку суд может признать недействительной. Это же касается всех владельцев квартиры.
- Договор дарения. Еще один повод усомниться в покупке. Порой мошенники ухаживают за пожилым человеком, а когда он умирает, получают контроль над собственностью. Однако, в один прекрасный день могут объявиться наследники. Оспорить в суде дарственную довольно тяжело, но возможно при некоторых условиях. Вы окажетесь втянутыми в споры. Наиболее благоприятно, если договору дарения 5-10 лет.
- Наследование. Самая популярная проблема – споры с претендентами на наследство. Многие банки не рискуют и стараются не рассматривать для залога объекты, полученные в качестве наследства менее года назад. Если жилье было получено 5 лет назад или позже, то это весьма снижает риск возникновения конфликтных ситуаций.
Кроме того, проверьте, нет ли обременений на квартиру, ареста. Выписка ЕГРН отразит нужную информацию.
Просмотрите документы на жилье – они должны быть без подчисток, если есть исправления, то за подписью нотариуса.
Сравните реальную планировку и техпаспорт – не должно быть проведенных неузаконенных работ, неточностей по площади.
Заключение договора
Если проблем нет, идем далее. Договор купли-продажи заключается в простой форме, либо в нотариальной конторе, обязательно в трех копиях для каждой из сторон и госрегистратора.
Если продается доля или есть отягощающие факторы, то оформление происходит по ФЗ-218 с участием нотариуса. В остальных случаях он приглашается по желанию. Однако, лучше обратитесь напрямую к специалисту (юристу или нотариусу) для правильного составления договора.
Перевод денег
Наиболее безопасным вариантом станет передача средств частями через ячейку в банке, следует это зафиксировать в договоре. Первая сумма – после подписания договора, вторая – после постановки на учет в госрегистрации по поводу перехода прав собственности.
Как зарегистрировать
Следует собрать пакет бумаг:
- квитанцию об оплате пошлины,
- документ о праве собственности,
- выписку из ЕГРН,
- техпаспорт,
- паспорта хозяина, уже бывшего, и нового,
- 3 ДКП (договора купли-продажи),
- 3 акта приема-передачи.
После предоставления документации в МФЦ или Росреестр сотрудником организации составляется опись и оглашается день, в который вам нужно прийти.
Согласно решению Пленума Верховного суда РФ, бывший собственник не вправе признать договор недействительным. Если он отказывается идти в Росреестр, то следует обратиться в суд и, согласно закону, вы станете собственником.
Если бумаги некорректны, регистрацию приостанавливают для исправления ошибок. На это обычно дают три месяца. Если дефекты не устраняются, то производится отказ, вот почему так важно всегда проверять документы и выяснять все непонятные детали на берегу.
