Прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры, тщательно проверьте потенциальную собственность. Это касается как технического состояния недвижимости, так и юридических аспектов сделки. Правда, в первом случае неожиданные дефекты в виде вздувшегося ламината под мебелью, поломанных счетчиков или протекающих труб неприятны, но устранимы.
Сложнее придется, если недомолвки и обман закрались в правовую часть сделки. Так, не выписанные при продаже квартиры жильцы могут доставить немало проблем. Никому не захочется жить вместе с чужими людьми, которые, к примеру, по завещанию прежнего владельца имеют право на пожизненное проживание в квартире. Чтобы подобные «сюрпризы» обошли вас стороной, соберите (или запросите у риелторов) всю документацию на недвижимость для подтверждения юридической чистоты покупаемого жилья.
Что необходимо проверить перед оформлением сделки
При выборе квартиры на рынке вторичного жилья обязательно изучите следующие документы и обстоятельства:
- Срок действия паспорта продавца. Также выясните, не числится ли документ в списке утерянных. Получить информацию можно на сайте УФМС. Не владея актуальными данными, не спешите заключать договор.
- Подтверждение права продавца на недвижимость. Это может быть свидетельство или выписка из ЕГРН. Заодно узнайте, каким образом нынешний хозяин квартиры получил ее во владение: купил, наследовал, получил по договору ренты, в дар и т. д. Изучите документ-основание.
- Законность выдачи доверенности от собственника, если сделка оформляется через посредника. В таком деле поможет нотариус, подтвердивший согласие доверителя. Постарайтесь пообщаться с владельцем квартиры, чтобы быть уверенным в его намерении продать имущество. Убедитесь в отсутствии давления на продавца – исключите возможность расторжения договора из-за криминализации сделки.
- Число бывших собственников за всю историю существования квартиры. Для этого нужно заказать электронную выписку из ЕГРН о переходе прав. В ней вы найдете нужную информацию. Выясните, сколько раз недвижимость меняла владельцев. Если она перепродавалась часто, насторожитесь: высока вероятность существования подводных камней, которые надо исследовать досконально.
- Наличие обременений на квартиру. Также поможет выписка из ЕГРН. Удостоверьтесь, что собственник с вами честен: его квартира не находится в залоге у банка за выданный кредит и не является предметом судебных разбирательств. Еще возможная проблема – недвижимость числится в завещании одного из нынешних владельцев или более ранних собственников.
- Отсутствие в квартире зарегистрированных жильцов. Вы должны быть уверены, что на вашу будущую собственность не станут претендовать люди, временно отсутствующие, но имеющие право на проживание. Вносите деньги только после получения от продавца справки из паспортного стола УК или ТСЖ, где будет указано, что в квартире никто не прописан.
- Перепланировки и переоборудование в квартире. Получить информацию о внесенных в устройство жилья коррективах можно из кадастрового паспорта, технического плана. Если производились изменения в несущих конструкциях, заменялось газовое оборудование, должны быть разрешения органов власти. Иначе вам придется самостоятельно легализовать переустройство, что требует времени и денег.
- Решение вопросов о задолженностях. Управляющая компания или ТСЖ на основании справок об отсутствии долгов перед поставщиками ресурсов и услуг выдает собственнику соответствующую справку. Если квартира приобреталась через жилищно-накопительный кооператив, убедитесь, что собственники полностью рассчитались с пайщиками.
- Проблемы с квартирантами. Имейте в виду, недвижимость, в которой живут арендаторы по оформленному договору, продавать нельзя до истечения его срока действия.
- Согласие на продажу квартиры супруга собственника. Недвижимость, приобретенная в браке, имеет статус совместно нажитого имущества. Поэтому потребуется разрешение от мужа или жены, даже состоящих в настоящее время в разводе.
- Разрешение на продажу квартиры от органов попечительства, опекуна или родителей в случае, когда владелец – недееспособное лицо или несовершеннолетний. Иначе сделка признается судом недействительной.
- Письменное согласие собственников долей квартиры при покупке части жилья. Прочие владельцы, которые вправе приобрести продаваемое имущество в приоритетном порядке, должны подтвердить свой отказ от такой сделки.
Квартира с историей нуждается в пристальном внимании покупателей. Но обременительные хлопоты с лихвой окупаются. Проживание в обустроенном районе с налаженной инфраструктурой особенно ценится семьями с маленькими детьми, пенсионерами и людьми, предпочитающими комфорт обжитого места.
