Дело в защиту бывшего клиента агенства недвижимости «Жилфонд» о взыскании денежных средств по договору оказания риэлторских услуг

Интересы в суде по этому делу представлял Барников И.П.

Судья Пименова О.А.

Докладчик ВегелинаЕ.П. Дело № 33-2973/2013

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в

составе:

председательствующего Зиновьевой Е.Ю., судей Вегелиной Е.П., Зверинской А.К., при секретаре Криницыной А.С,рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 30 апреля 2013 года дело по апелляционным жалобам представителя Л.Д.В. — Дзядук С.А., представителя Б.А.В.- Барникова И.П., на решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 25 января 2013 года, которым удовлетворены частично исковые требования ООО «Жилфонд-Новосибирск».

С Л.Д.В. в пользу ООО «Жилфонд-Новосибирск» взысканы стоимость услуг по договору в размере 100 000 руб., проценты 1 500 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины 2 653,07 руб., а всего 104 153,07 руб.

С Б.А.В. в пользу ООО «Жилфонд-Новосибирск» взысканы стоимость услуг по договору в размере 232 000 руб., неустойку 5 000 руб., проценты 3 000, руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины 6 273,025 руб., а всего 246 273,25 руб.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Вегелиной Е.П., представителя Л.Д.В. — Дзядук С.А., представителя Б.А.В. — Барникова И.П., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения представителя ООО «Жилфонд — Новосибирск» Б.А.А. на жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Жилфонд — Новосибирск» обратилось в суд с иском к Л.Д.В., Б.А.В. о взыскании денежных средств.

В обоснование иска указало, что 00.00.2011 г. Л.Д.В. заключил с истцом договор № 000 об информационно-справочном обслуживании, целью договора являлось найти покупателя на жилое помещение, отчуждаемое Л.Д.В., расположенное по адресу: г. Новосибирск, …. по заявленной цене 00 000 000 руб. Срок договора № 000 — три месяца с момента его подписания. Стоимость услуг стороны согласовали в размере 100 000 руб. Поскольку за период действия договора № 000 покупатель найден не был, 00.00.2011 г. с Л.Д.В. заключен новый аналогичный договор № 00 на три месяца, а 00.00.2012 г. — новый договор между теми же сторонами, в котором начальная стоимость квартиры была заявлена в сумме 0000 000 руб., срок договора № 00 — три месяца с момента его подписания. Агентом была назначена Б.Т.А. Стоимость услуг стороны согласовали в размере 100 000 руб., которые оплачиваются клиентом в день подписания договора купли-продажи.

20.02.2012 г. с ответчиком — Б.А.В. был заключен договор № 00, предметом которого являлось оказание услуг истцом по подбору объекта недвижимости в собственность (п. 1.1. договора) на три года с момента предоставления последней информации. Агентом назначен Д.B.C. В этот же день Б.А.В. была предоставлена информация и организован просмотр кв. 00 в доме 00 по улице Ж……. в г. Новосибирске, которая ее устроила в полном объеме. Информация по квартире передавалась по акту приема-передачи информации, который является неотъемлемой частью договора (п. 5.4. договора). Стоимость услуг истца по данному варианту составляла 232 000 руб., что зафиксировано в акте.

Как указал истец, Б.А.В., согласно абз. 1 п. 2.2. договора № 00, обязалась оплатить услуги ООО «Жилфонд — Новосибирск» в случае приобретения объекта недвижимости, указанного в акте приема-передачи информации, а в соответствии с абз. 3 п. 2.2. договора № 00 она обязалась не заключать сделок, предметом которых являются объекты недвижимости, указанные в акте, без участия представителя истца.

Однако Б.А.В. в нарушение условий договора № 00, без участия представителя истца, заключила договор купли продажи объекта недвижимости, информацию о котором получила от истца, и 11.04.2012 г. стала собственником квартиры 00 в доме 00 по улице Ж… в г. Новосибирске, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 00.00.2012 г. за № 00/000/2000-200. Пункт 4.1. договора № 00 не освобождает заказчика от оплаты услуг агентства в случае заключения заказчиком договора, предметом которого является объект недвижимости, указанном в акте без представителя агентства, при этом обязанности агентства считаются выполненными и подлежат оплате в соответствии с п. 3 договора № 00. Пункт 4.2. договора № 00 предусматривает ответственность заказчика в случае нарушения п. 2.2. договора в виде неустойки в размере стоимости услуг агентства по данному варианту объекта недвижимости.

По условиям договора № 000 от 00.00.2012 года заключенного с Л.Д.В., истец имеет безоговорочное право на получение вознаграждения в размере, предусмотренным п. 4.1. настоящего договора, что составляет 100 000 руб. (п. 4.3. договора). Исходя из периода задолженности с 00.00.2012 г. — 00.00.2012 г. (117 дней), ставки рефинансирования ЦБ РФ 8%, считает проценты по ст. 395 ПС РФ составили 2600 рублей (100 000 * 117 * 8%) / 360)

С учетом того, что ответчик Б.А.В. также своих обязательств перед истцом не выполнила, ею подлежат уплате проценты на сумму этих средств по состоянию на 06.08.2012 года в размере 6 032 рублей (232 000 * 117 * 8%) / 360).

Истец просил взыскать с ответчика Л.Д.В. стоимость услуг в размере 100000 рублей по договору № 000 от 00.00.2012 года, проценты за неисполнение денежного обязательства в размере 2 600 рублей; взыскать с ответчика Б.А.В. стоимость ‘услуг в размере 232 000 рублей по акту приема-передачи информации к договору № 00 от 00.00.2012 года, неустойку в размере 232 000 рублей за неисполнение п. 2.2 договора, проценты за неисполнение денежного обязательства в размере 6 032 рубля, а также солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласны Л.Д.В., Б.А.В.

В апелляционной жалобе представитель Л.Д.В. — Дзядук С.А. просит решение отменить, вынести решение об отказе в иске к Л.Д.В. о взыскании стоимости услуг и процентов за неисполнение денежного обязательства.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что оказание агентством услуг Б.А.В. по показу квартиры не имеет правового значения для Л.Д.В., поскольку показ Б.А.В. квартиры Л.Д.В. был произведен 00.00.2012 г., т.е. в момент отсутствия договорных отношений между Л.Д.В. и истцом. Показ квартиры Агентством покупателю до заключения с Л.Д.В. договора от 00.00.2012 г. не может считаться подтверждением факта оказания услуг по данному договору заключенному позднее. Заключение же Л.Д.В. договора по отчуждению квартиры в период действия договора от 00.02.2012 г. не является основанием для оплаты услуг Агентства. Поскольку Агентством в период действия договора от 00.02.2012 г. покупатель на квартиру не найден, то услуги Агентства, порядок оплаты которых предусмотрен разделом 4 договора, оплате не подлежат.

Считает, договор от 00.02.2012 г. ничтожным, поскольку ничтожны пункты 4.2. и 4.3. этого договора об условиях возникновения обязательства заказчика по оплате услуг, являющиеся существенными условиями договора, которые ставят обязанность оплаты услуг в зависимость от факта заключения договора по отчуждению объекта, а не от факта исполнения действий по оказанию услуг.

Полагает недоказанным факт оказания истцом услуг Л.Д.В. по договору от 00.02.2012 г., такие услуги были оказаны другим Агентством.

Вывод суда о том, что правом на односторонний отказ от исполнения договоров ответчики не воспользовались, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку принятый Агентством односторонний отказ Л.Д.В. от исполнения договора от 00.02.2012 г. (квартира снята с продажи 00.03.2012 г.) влечет применение последствий ст. 728 ГК РФ об оплате исполнителю фактически понесенных им расходов.

Полагает, что начисление процентов за пользование чужими денежными средствами и их взыскание с Л.Д.В. необоснованно, так как требование Агентства о выплате стоимости услуг Л.Д.В. не предъявлялось.

В апелляционной жалобе Б.А.В. просит решение отменить, вынести решение в соответствии с законом.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что договор от 00.00.2012 г. не содержит ни предмет договора, ни цену, являющиеся существенными условиями, поэтому этот договор не мог быть признан заключенным. Перечисленные в п. 2.3 договора обязанности Агентства не отражают определенные действия, которые обязан совершить»исполнитель. Из акта приема-передачи от 00.00.2012 г. невозможно определить конкретные услуги, оказанные Б.А.В., выполнение фактической работы Агентства по договору, технологию образования цены договора. Данный акт фиксирует лишь факт получения информации и организацию показа квартиры. Поскольку нет акта приема-передачи услуг, поэтому невозможно определить конкретные действия, оказанные Агентством Б.А.В.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, недоказанностью установленных судом обстоятельств.

Разрешая спор, суд исходил из того, что истец исполнил обязательства перед ответчиками принятые по договору на оказание услуг от 00.02.2012 г. и договору от 00.00.2012 г., ответчиками Л.Д.В. и Б.А.В. 00.00.2012 г. заключен договор купли-продажи квартиры, поэтому суд сделал вывод об удовлетворения иска и взыскании с ответчиков денежных средств в счет оплаты услуг по указанным договорам, процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов по госпошлине.

Согласиться с выводами суда первой инстанции нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Из материалов дела усматривается, что 00.02.2012 г. между ООО «Жилфонд -Новосибирск» и Л.Д.В. заключен договор №000 на оказание услуг по продаже недвижимости со сроком на три месяца. Согласно п. 1.1 договора Агентство обязуется оказать заказчику услуги по поиску покупателя на жилое помещение по адресу, г. Новосибирск, ул. Ж…, д. 00, кв. 000 по заявленной цене 5 800 000 руб. Стоимость услуг, согласно п. 4.1 договора, 100 000 руб.

Материалами дела не подтверждается факт оказания истцом услуг ответчику Л.Д.В., не доказано в каком объеме Агентством оказаны услуги данному ответчику и за какой объем услуг Л.Д.В. предъявлена оплата вознаграждения, отсутствует акт выполненных работ. Отчеты агента Б.Т.А. (л.д. 42, 43-56) не отражают полную и конкретную информацию о произведенных действиях истца, с указанными отчетами не ознакомлен заказчик Л.Д.В.

Из материалов дела следует, что результат, на который рассчитывал заказчик услуг Л.Д.В. при заключении договора — продажа его квартиры по заявленной цене и в срок действия договора, достигнут не был, следовательно, у Л.Д.В. не возникла обязанность по оплате не оказанных ему услуг по договору.

Обстоятельства показа Б.А.В. квартиры 000 по ул. Ж…, д. 00 не являются значимыми для разрешения спора, так как показ происходил 00.02.2012 г., когда с Л.Д.В. истец в каких-либо договорных отношениях не состоял, о чем свидетельствует заключенный с ним договор от 00.02.2012 г.

Выписка из ЕГРП (л.д. 12) свидетельствует лишь о приобретении указанной квартиры Б.А.В., доказательств тому, что ответчик Б.А.В. приобрела данную квартиру через истца, в деле не имеется.

Возражая против заявленного иска, Л.Д.В. указал, что имея намерение продать свою квартиру по указанному адресу и в отсутствие каких-либо активных действий Агентства по поиску покупателей, обратился к другому Агентству — АНО «Экспертиза сделок с недвижимостью» с целью оказания ему услуг по поиску потенциального покупателя на названную квартиру.

Как следует из материалов дела, во исполнение условий заключенного 00.03.2012 года договора возмездного оказания услуг (л.д. 77-78), Агентство АНО «Экспертиза сделок с недвижимостью» осуществило все необходимые действия для продажи квартиры Л.Д.В., ответчиком представлена квитанция, согласно которой указанное Агентство получил от него вознаграждение в сумме 50000 рублей в счет оплаты услуг по договору от 00.03.2012 года № 0/00. 00.03.12 года между Л.Д.В. и АНО «Экспертиза сделок с недвижимостью» подписан акт сдачи-приемки работ (услуг) (л.д. 75-76), в котором стороны подтвердили надлежащее оказание Агентством предусмотренных договором от 00.03.2012 года № 0/00 услуг.

Таким образом, договор от 00.03.2012 г. возмездного оказания услуг опровергает факт оказания истцом ответчику услуг по договору от 00.02.2012 г., кроме того, допрошенная судом свидетель У.Т.Р. подтвердила факт самостоятельного обращения Б.А.В. в агентство АНО «Экспертиза сделок с недвижимостью» по вопросу продажи квартиры в домах № 00 по ул. Ж…, У.Т.Р. был ей подобран вариант квартиры, принадлежащей Л.Д.В., и осуществлен показ квартиры, после чего заключена сделка купли-продажи между Л. и Б.

Поскольку заказчику предоставляется право на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ), то обращение Л.Д.В. за услугами другого Агентства не противоречит закону. Истец же в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказал, что понес какие-либо расходы, связанные с исполнением им обязательств по договору с Л.Д.В. и, которые могли быть компенсированы ответчиком.

Также заслуживают внимание доводы жалобы Л.Д.В. о ничтожности пунктов 4.2. и 4.3. договора от 00.02.2012 г., согласно которым основанием к оплате истцу вознаграждения за оказанные услуги является подписание основного договора между продавцом и покупателем.

Исходя из смысла пунктов 4.2. и 4.3. договора от 24.02.2012 г., оплата услуг, в том числе в случае заключения заказчиком договора с любым третьим лицом, ставится в зависимость от факта заключения основного договора по отчуждению объекта, а не от факта исполнения действий по оказанию услуг.

Как указал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении № 1-П от 23.01.2007 года, федеральный законодатель в пункте 1 статьи 779 ГК РФ предметом договора возмездного оказания услуг называет совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем. Определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, федеральный законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается. Выделение в качестве предмета данного договора совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин. Следовательно, заключая договор возмездного оказания услуг, стороны, будучи свободны в определении цены договора, сроков его исполнения, порядка и размера оплаты, вместе с тем не вправе изменять императивное требование закона о предмете данного договора.

Таким образом, плата по договору за оказание услуг, как и по всякому возмездному договору, производится за исполнение своих обязанностей.

С учетом изложенного, условия, оговоренные в пунктах 4.2. и 4.3. договора от 00.02.2012 г., в силу ст. 168 ГК РФ, являются ничтожными.

Доводы жалобы Б.А.В. также являются обоснованными в части несогласования сторонами в договоре от 00.00.2012 г. предмета договора и условий о стоимости услуг.

Так, предметом заключенного между Б.А.В. и ООО «Жилфонд -Новосибирск» договора № 00 от 00.00.2012 г. являлось оказание услуг истцом по подбору объекта недвижимости в собственность (п. 1.1. договора). В договоре отсутствует цена (стоимость) услуг Агентства.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям договора на возмездное оказание услуг законодатель относит предмет договора, то есть вид (перечень) услуг, те конкретные действия, которые в силу ст. 780 ГК РФ исполнитель должен совершить для заказчика. Поскольку ст. 779 ГК РФ предусматривает обязанность заказчика по оплате этих услуг, следовательно, к существенным условиям договора на возмездное оказание услуг относится и стоимость услуг. При отсутствии перечня услуг, их стоимости договор в силу ст. 432 ГК РФ считается незаключенным.

Согласно п. 1.1 договора № 00 от 00.00.2012 г. ООО «Жилфонд — Новосибирск» приняло на себя обязательства по оказанию Б.А.В. услуг по подбору варианта объекта недвижимости для приобретения в собственность.

В данном договоре сторонами не конкретизировано, какие именно услуги должно оказать Агентство заказчику.

Пунктом 3.1 указанного договора предусмотрено, что стоимость оказываемых услуг фиксируется в Акте.

Поскольку по условиям договора Акт приема-передачи информации является неотъемлемой частью договора, то на его оформление распространяются правила ст. 434 ГК РФ о форме договора.

Из Акта приема-передачи информации усматривается, что подписан он только заказчиком Б.А.В., подпись представителя ООО «Жилфонд — Новосибирск» отсутствует. Фактически этим актом заказчик подтверждает лишь полученную информацию о предложенном варианте объекта недвижимости, данных же о стоимости такого объекта недвижимости в Акте не имеется, как и не указан принцип образования цены договора.

Кроме того, цена договора (стоимость услуг), исходя из положений ст. 432 ГК РФ, должна быть оговорена сторонами при заключении договора, а не в ходе его исполнения. Однако пункт 3.1 договора от 20.02.2012 г. № 00 является отсылочным, оговаривает стоимость услуг в Акте, который фактически предлагается заказчику для ознакомления и подписания после просмотра варианта объекта недвижимости. Следовательно, подписание Акта не может считаться одномоментным с заключением договора. Указанный Акт приема-передачи информации не является подтверждением согласования существенного условия.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о не заключенности договора 00.02.2012 г. № 00 в связи с несогласованием сторонами его предмета и цены (стоимости услуг), в связи с чем отсутствуют основания для взыскания с Б.А.В. в пользу истца стоимости услуг по договору в размере 232000 руб., неустойки и процентов.

Между тем, доводы жалобы Б.А.В. о ничтожности сделки — договора от 00.00.2012 г. № 00 на основании ст. 169 ПС РФ не могут быть приняты во внимание, поскольку правила о ничтожности сделки действуют в отношении заключенного договора.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что имеются основания для отмены решения суда и принятии нового решения об отказе ООО «Жилфонд — Новосибирск» в удовлетворении исковых требований к Л.Д.В., Б.А.В. о взыскании денежных средств по договору от 00.00.2012 г. и договору от 00.00.2012 г. №00.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 25 января 2013 года отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Жилфонд — Новосибирск» к Л.Д.В., Б.А.В. о взыскании денежных средств, отказать.

Председательствующий

Судьи

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: