© Автор статьи: юрист Константин Костюков

Содержание:

Какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения?
Нужно ли нотариально удостоверять сделку, если продается или дарится вся квартира?
Если единоличный 100% собственник недвижимости отчуждает (продает или дарит) какую-то долю от своей недвижимости
Если недвижимость принадлежит супругам на праве общей совместной собственности (нажита в браке)
Сделки с долями земельного участка

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Он внес существенные изменения в существующий порядок регистрации недвижимости.

Также читайте статью «Как обойти нотариальное заверение сделки купли-продажи или дарения доли недвижимости?»

Какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения?

Договор купли-продажи долей в квартире, индивидуальном жилом доме, комнате, здании, помещении (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ).
Договор дарения долей в квартире, индивидуальном жилом доме, комнате, здании, помещении (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ).
Договор мены долей в квартире, индивидуальном жилом доме, комнате, здании, помещении (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ).
Любые договоры по распоряжению недвижимостью несовершеннолетнего (п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат:

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, если оно заключено после 29.12.2015 г. (п. 2 ст. 38 СК РФ в редакции ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ).
Брачный договор (п. 2 ст. 41 СК РФ).

Пример: Квартира принадлежит 3-м собственникам по 1/3 доли каждому. 1 собственник продает свою долю по договору купли-продажи или дарит по договору дарения одному или нескольким лицам. Такая сделка должна заверяться у нотариуса.

Нужно ли нотариально удостоверять сделку, если продается или дарится вся квартира?

Если собственник (продавец, даритель) один – заверять у нотариуса не нужно.
Если квартира принадлежит нескольким собственникам в долях и все они одновременно по одному договору продают или дарят свои доли – к нотариусу идти обязательно (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Пример: Квартира принадлежит 3-м собственникам по 1/3 доли каждому. Все 3 собственника продают или дарят свои доли одному или нескольким лицам. Составляют один договор. То есть в итоге вся квартира продается или дарится полностью. Такая сделка должна заверяться у нотариуса.

Если единоличный 100% собственник недвижимости отчуждает (продает или дарит) какую-то долю от своей недвижимости

С одной стороны – отчуждается какая-то доля, но изначально недвижимость не находится в долевой собственности, а на 100% принадлежит одному собственнику.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Значит, пока сделка не совершилась нельзя говорить о наличии общей долевой собственности, если объект недвижимости принадлежит одному лицу. Право общей долевой собственности при отчуждении доли от целого возникнет по закону лишь после проведения государственной регистрации перехода прав по представленным на отчуждение доли документам.

Соответственно, законодательство не предусматривает нотариальное удостоверение таких сделок.

Пример: Квартира принадлежит 1-му собственнику. Он продает или дарит ½ доли квартиры другому человеку. В результате у прежнего и нового собственников возникает право общей долевой собственности — по ½ доли у каждого. Такая сделка не заверяется у нотариуса, так как изначально собственность отчуждалась не общая долевая, а вся квартира принадлежала на 100% одному собственнику.

Если недвижимость принадлежит супругам на праве общей совместной собственности (нажита в браке)

Квартира, жилой дом, комната или другая недвижимость нажитая в период брака – это тоже общая собственность. Только не «долевая», а «совместная». Закон не предусматривает нотариальное удостоверение сделок по отчуждению «общей совместной собственности». Только «общей долевой собственности».

Пример: Квартира принадлежит супругам (общая совместная собственность супругов). Они продают или дарят квартиру 2-м людям. В результате у новых собственников возникает право общей долевой собственности — по ½ доли у каждого. Такая сделка не заверяется у нотариуса, так как отчуждается не доля и не вся квартира, которая была на праве общей долевой собственности. Квартира изначально имела статус «общая совместная собственность супругов».