Содержание:
При покупке квартиры или дома приоритетным остается вопрос безопасной передачи денег лицу, продающему недвижимость. Отправиться на сделку с контрагентом с чемоданом наличных – не лучшая идея. Риск ограбления на улице, в метро или троллейбусе исключать нельзя. Неожиданности могут случиться и на встрече с отчуждателем квадратных метров.
Перспектива остаться и без денег, и без жилья ничего хорошего не предвещает. Но безопасные способы расплатиться с продавцом жилья все-таки существуют.
Наличные
Степень надежности формата расчетов – низкая.
На рынке недвижимости передача денег «из рук в руки» – распространенная практика. Степень риска зависит от того, на какой стадии планируется финансовая операция.
Расчет с продавцом может осуществляться:
- перед подачей документации в МФЦ (сделка может не состояться по банальной причине – отчуждатель имущества исчезнет с деньгами);
- после регистрации договора (покупатель приходит на деловую встречу с продавцом, но затем неизвестные, применяя физическую силу, отбирают у него наличные, появляется контрагент и требует исполнения финансовых обязательств).
Во втором случае лицо, отчуждаемое дом или квартиру, заранее вступает в сговор с третьими лицами, чтобы оставить покупателя без денег. Если тот не находит требуемую сумму, то продавец обращается в суд, чтобы признать сделку недействительной.
Зачастую исковые требования удовлетворяются, и недвижимость возвращается в собственность первоначального владельца. Покупатель же остается и без денег, и без квартиры.
В ситуации, когда отчуждатель квартиры все-таки настаивает на наличном расчете, деньги следует передавать в помещении, оснащенном несколькими выходами, которые хорошо просматриваются. На встречу с продавцом рекомендуется приходить в компании сопровождающего лица.
При передаче денег продавцу недвижимости требуйте от контрагента расписку, которая зафиксирует факт оплаты товара.
Нотариальный депозит
Степень надежности – средняя.
В расчетах с продавцом нотариус выступает в качестве гаранта сделки. Причем стороны не передают деньги «из рук в руки», поскольку они переводятся на специальный счет в банке. Отчуждатель объекта недвижимости может распоряжаться финансовыми средствами только после того, как договор купли-продажи будет официально зарегистрирован в Росреестре.
В данной схеме расчетов покупатель квартиры или дома рискует меньше, но вероятность возникновения непредвиденных ситуаций исключать нельзя.
Например, нотариус может оказаться подставным лицом и после внесения денег на фиктивный счет в кредитном учреждении, он вместе с отчуждателем имущества может исчезнуть. Многое зависит от бдительности и добросовестности сотрудников банка, которые по инструкции должны пресекать случаи сомнительного обналичивания денежных средств.
Минимизировать риск финансовых потерь можно, если выбирать нотариальную контору самостоятельно (без рекомендаций со стороны контрагента).
Услуги гаранта сделки носят возмездный характер. За нотариальный депозит придется заплатить 0,5% от суммы, перечисленной на банковский счет.
Банковская ячейка
Степень надежности – высокая.
Арендуя сейф в банковском хранилище, покупатель жилья получает гарантию того, что он надлежащим образом исполнит финансовые обязательства перед контрагентом и получит ключи от квартиры.
Стороны оформляют соответствующий договор, пересчитывают денежные средства и закладывают их в ячейку. Зачастую ключ от нее передается покупателю.
Продавец недвижимости получает доступ к деньгам только после того, как регистрирующий орган выдаст выписку из ЕГРН, удостоверяющую факт перехода права собственности к новому владельцу квадратных метров.
Получив документ, покупатель вместе с продавцом отправляется в банк, где открывает ячейку и передает денежные средства контрагенту. В подтверждение факта получения финансовых активов составляется акт, который подписывается сторонами.
Но существует один нюанс – сотрудники кредитного учреждения не всегда несут ответственность за сохранность денег в ячейке.
Соглашение об аренде сейфа предусматривает, что покупатель жилья получает во временное пользование место для хранения материальных ценностей. Что именно содержится в сейфе – представители банка знать не обязаны. Их задача – ограничить доступ к сейфу посторонних лиц. Если пропажа все-таки случится, покупателю придется самостоятельно доказывать в суде, что он положил на хранение в ячейку деньги, а не ювелирные украшения или ценные бумаги.
При оформлении альтернативного договора, предусматривающего использование ячейки, банк и клиент фиксируют в документе, какой вид имущества отдается на хранение. Если ценности будут украдены, то продавцу не придется доказывать, чего конкретно он лишился.
Ячейка арендуется примерно за 2 недели до регистрации сделки. Стоимость услуги зависит от ценовой политики банковского учреждения.
Аккредитив
Степень надежности – высокая.
Покупатель квартиры получает дополнительную гарантию безопасности сделки, если переведет деньги на специальный банковский счет, а доступ к нему (при выполнении оговоренных обязательств) получит отчуждатель квадратных метров. Зачастую условием для получения денег является письменное подтверждение того, процедура регистрации сделки завершилась.
Но, если у банка, хранившего деньги, неожиданно отзовут лицензию, то финансовые активы придется взыскивать через суд, и шансы на их возврат не всегда высоки.
Цена услуги зависит от тарифной политики кредитного учреждения. Дополнительно предусматривается комиссия за перевод, когда продавец жилья хочет получить денежные средства в другом банке.
Сервис безопасных расчетов
Степень надежности – высокая.
Зачастую используется в электронных сделках. Принцип расчета за жилую недвижимость имеет много общего с аккредитивом. Финансовые активы поступают на банковский счет, и распоряжаться ими продавец может только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.
Но отчуждатель имущества освобождается от обязанности предоставлять выписку из ЕГРН сотруднику кредитного учреждения. Представители Росреестра самостоятельно должны оповещать банк о факте регистрации сделки.
На заключительном этапе процедуры кредитное учреждение информирует продавца по телефону о том, что деньги стали его собственностью.
Если же в регистрации сделки отказано, то финансовые средства «замораживаются» на специальном счете. Стороны вправе обратиться в Росреестр (после устранения допущенных ошибок), чтобы получить выписку из ЕГРН. Альтернативный вариант – отмена сделки по инициативе покупателя, и тогда «замороженные на счету» деньги переходят в его собственность.
Стоимость сервиса безопасных расчетов варьируется от 3 000 до 5 000 рублей.
Эскроу-счет
Степень надежности – высокая.
Формат расчета можно использовать в случае, когда в качестве продавца жилой недвижимости выступает девелопер, а реализация квадратных метров в новостройке началась не ранее июня 2019 года.
Чтобы расплатиться за жилье посредством эксроу-счета, необходимо заключить трёхстороннее соглашение, в котором контрагентами будут: покупатель, застройщик и банковское учреждение.
Деньги, предназначающиеся девелоперу, хранятся на специальном счете. Они поступят в распоряжение продавца только после официальной сдачи жилой недвижимости. Если же стройка будет заморожена, то деньги на эскроу-счете будут возвращены покупателю квартиры.
Альтернативный вариант – передача объекта другому застройщику, который завершит процесс возведения новостройки. Единственный риск возникает в случае, если кредитное учреждение лишается лицензии. Но финансовые средства можно возвратить через Агентство по страхованию вкладов.
Меры безопасности
Формат расчета с продавцом следует в обязательном порядке зафиксировать в договоре. Если выгодоприобреталь выбрал банковскую ячейку, то необходимо указать, какая сумма, когда и до какого срока подлежит хранению в сейфе.
Также следует внести в соглашение условия, при выполнении которых отчуждатель имущества получит деньги. Такие меры безопасности помогут отстоять имущественные интересы в суде, если продавец недвижимости окажется недобросовестным.
Чтобы минимизировать финансовые риски при покупке квартиры или дома следует отказаться от расчета наличными.
