Какие нужны документы при покупке квартиры

Решив купить жилье, нужно быть готовым к множеству сложностей, связанных с правильным оформлением данной процедуры, которую непросто осуществить, не имея юридических знаний. Понадобится не только грамотно составить договор о купле-продаже, но и провести госрегистрацию, поскольку только после этого гражданин станет полноправным собственником квартиры.

Для этого потребуется подготовить всю необходимую документацию, которая будет служить основанием для внесения данных о жилье в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и подтверждением законности сделки.

В статье рассказывается о порядке оформления сделки и документах, которые необходимо собрать в зависимости от того, каким образом происходит приобретение жилья.

Покупка жилья в новостройке

Покупая квартиру в новостройке, можно выбрать один из вариантов:

1. Приобрести жилье в построенном доме, введенном в эксплуатацию.
2. Стать участником долевого строительства.

В первом случае недвижимость является собственностью компании-застройщика или гражданина, на которого жилье было оформлено по инициативе строительной фирмы. Процедура покупки происходит по схеме, аналогичной применяемой при покупке вторичного жилья.

Если гражданин является участником долевой застройки, процедура усложняется. Порядок оформления таких договоров регламентирован ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Однако нередки случаи попыток обойти данный закон со стороны строительных компаний, поскольку требования, налагаемые на них этим нормативным актом, являются достаточно жесткими. В связи с этим специалисты рекомендуют перед заключением подобных соглашений проконсультироваться с юристом.

Перед подписанием договора следует проверить наличие у застройщика нижеперечисленной документации:

• Инвестиционного соглашения, содержащего информацию о том, сколько квартир в возводимом здании, и сколько из них распродано, а также данные приобретателя;
• Разрешительных документов на начало строительства, полученных в местной администрации;
• Проектных документов;
• Плана строящегося дома;
• Описания жилья, представляющего собой схему, на которой указано расположение жилья в доме, сведения об этаже, площади и т.п., которое должны подписать застройщик и покупатель;
• Свидетельства о госрегистрации компании, устава, выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающих существование данной фирмы;
• Бумаг, подтверждающих право на участок земли, на котором возводится строение;
• Страхового соглашения, заключаемого застройщиком относительно возможных рисков в случае неисполнения им обязательств.

После проверки документации и достижения договоренности, можно заключать соглашение о долевом участии, которое должно содержать сведения о:

• Участниках договора (застройщике и покупателе);
• Доме и квартире;
• Размере суммы, которую вносит гражданин.

Необходимо составить 3 экземпляра договора (для компании, покупателя и Росреестра), и заверить их в нотариальной конторе.

Для регистрации прав на жилплощадь, необходимо представление в госорган следующих бумаг:

• Заявления о госрегистрации жилья;
• Паспорта заявителя;
• Квитанции об оплате госпошлины;
• Зарегистрированного договора о долевом участии;
• Акта приема-передачи, подтверждающего факт передачи жилья застройщиком;
• Разрешения на ввод жилья в эксплуатацию;
• Кадастрового паспорта.

Покупателю необходимо присутствовать при сдаче бумаг в регистрационный орган, или оформить в нотариальной конторе доверенность на лицо, которое будет выступать его представителем.

Покупка вторичного жилья

Сделка оформляется в порядке, регламентируемом ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», в котором также перечислена документация, необходимая для заключения договора и его регистрации.

В первую очередь следует составить соглашение о купле-продаже в 3 экземплярах (для участников сделки и Росреестра), в котором должны содержаться данные о:

• дате и месте заключения;
• продавце и покупателе;
• обязанности продавца по передаче покупателю жилья в собственность и обязанности последнего передать продавцу оговоренную в договоре сумму;
• регистрации права собственности на жилье;
• цене и порядке выплат;
• отсутствии долгов по ЖКХ, ареста, иных обременений;
• согласии супруга или иного заинтересованного лица (при наличии);
• соответствии планировки состоянию жилья на момент подписания договора;
• отсутствии зарегистрированных граждан;
• подтверждении того, что в отношении жилья не ведется судебное разбирательство.

Если покупатель не уверен в том, что сможет проконтролировать правильность составления документа, лучше обратиться за консультацией к опытному юристу, поскольку ошибки могут стать основанием для отказа в регистрации.
К соглашению необходимо приложение акта о приеме-передаче жилья.

Следует убедиться в наличии у продавца следующих бумаг (впоследствии представляемых в госорган для регистрации):

• Паспорта РФ;
• Кадастрового паспорта;
• Выписки из домовой книги с данными о прописанных в квартире гражданах;
• Выпиской из ЕГРН, подтверждающих, что жилье является его собственностью;
• Копии лицевого счета для подтверждения отсутствия задолженности за услуги ЖКХ;
• Акта оценки жилья;
• Согласия второго супруга на продажу (если продавец состоит в браке).

От покупателя при регистрации жилья, помимо соглашения о купле-продаже, требуется представление:

• Паспорта РФ;
• Заявления о госрегистрации права (выдача бланка происходит в Росреестре);
• Квитанции об оплате госпошлины (размер следует уточнить в Росреестре).

Процедура считается оконченной после завершения госрегистрации.

Дополнительные документы для снижения возможных рисков

Вышеперечисленные документы являются обязательными. Однако обстоятельства бывают разными, и чтобы обезопасить себя от возможных рисков.

Рекомендуется собрать дополнительную информацию о квартире, попросив продавца представить:

• Архивную выписку из домовой книги, в которой содержаться данные о гражданах, ранее прописанных в данной квартире;
• Выписку из ЕГРН «О переходе прав», из которой можно узнать, как часто менялись собственники жилья;
• Акта о рыночной стоимости жилья (требуется при покупке квартиры в ипотеку);
• Справки о дееспособности;
• Подтверждения законности перепланировки. Если она проводилась.

В каждом конкретном случае может возникнуть потребность и в других документах.

Особенности сбора документации по отдельным видам сделок

В зависимости от обстоятельств, сопутствующих покупке жилплощади, существуют определенные нюансы оформления, требующие сбора дополнительных бумаг, чтобы процесс регистрации прав собственности не затягивался, и в дальнейшем договор не был опротестован в судебных органах.

Ниже подробно рассмотрены особенности отдельных видов сделок по приобретению жилья.

Покупка одним из супругов

В ст. 35 СК РФ содержится предписание, в соответствии с которым при заключении мужем или женой сделки, если она должна быть зарегистрирована в госоргане и для нее обязательна нотариальная форма, требуется, чтобы второй супруг выразил своё согласие.

При покупке жилья необходимо получить разрешение супруга и заверить его в нотариальной конторе, в противном случае возможно дальнейшее ее опротестование в судебном органе.

Если покупается доля в квартире

Помимо стандартного пакета документации, необходимо попросить у продавца предоставления письменного отказа остальных граждан, которые владеют долями в квартире, от приобретения продаваемой части жилья. Это объясняется тем, что остальные дольщики имеют преимущество перед остальными покупателями при продаже доли.

При этом предусмотрена письменная форма отказа, заверенная в нотариальной конторе. В нем указываются сведения о гражданине, который отказывается покупать долю, адресе, кадастровом номере, величине доли, и цены, которая установлена для других покупателей.

Отсутствие такого документа дает остальным владельцам долей возможность оспорить договор купли-продажи.

Оформление ипотеки

В этом случае требуется подготовка двух комплектов бумаг – для росреестра и для банковской организации, в которой гражданин собирается оформить ссуду. Документы для банка оформляются в соответствии с требованиями конкретной кредитной организации и проверяются ее сотрудниками.

Поскольку приобретение квартиры и ипотеки регистрируются одновременно, гражданин после одобрения займа банком должен подготовить стандартные документы для покупки жилья и для кредита.

Необходимо представление в Росреестр:

• Ипотечного договора, заверенного в нотариальной конторе;
• Кредитного соглашения;
• Заявления от гражданина и банковской организации об оформлении соглашения о кредите;
• Квитанций, подтверждающих оплату госпошлины банком (2000 р.) и гражданином (500 р.);
• Согласия супруга на оформление займа, заверенное работником нотариата.

Использование маткапитала

Чтобы использовать маткапитал для приобретения жилья, потребуется сбор нижеперечисленных документов:

• паспортов сторон договора;
• сертификата на получение господдержки;
• свидетельств о рождении;
• ипотечного договора;
• соглашения о купле-продаже;
• документа, подтверждающего факт выделения доли каждому члену семьи, подлежащее заверению в нотариальной конторе;
• акта оценки жилья;
• страхового полиса клиента банка;
• договора о залоге;
• справки о доходах.

Вышеперечисленные бумаги передаются сотрудникам Пенсионного фонда для принятия решения о выдаче маткапитала. В дальнейшем, чтобы зарегистрировать право на жилье, потребуется представление в госорган стандартного пакета бумаг.

Если в сделке участвует несовершеннолетний

В зависимости от возраста несовершеннолетнего, помимо стандартной документации, потребуется представление:

• Согласия родителей на покупку если подросток достиг четырнадцатилетия;
• Договора о купле-продаже, подписанного одним из родителей или опекуном, в случае недостижения ребенком четырнадцатилетнего возраста;
• Свидетельства о рождении ребенка;
• В случае приобретения подростком жилья в связи с тем, что продается принадлежащая ему собственность, требуется получение согласия от органа опеки;
• При покупке жилья, в котором зарегистрированы несовершеннолетние, рекомендуется затребовать от продавца справку из БТИ, подтверждающую, что после покупки ребенок будет зарегистрирован в другой квартире. Такой документ предотвратит претензии органов опеки относительно приобретения квартиры с нарушением прав несовершеннолетнего.

Документация, передаваемая покупателю по окончанию сделки

После того, как оформление сделки завершится, обязательна передача новому собственнику следующих бумаг:

• Договора о купле-продаже со штампом о регистрации;
• Акта о приеме-передаче жилья;
  Расписки, подтверждающей, что продавец получил сумму, равную стоимости жилплощади, указанной с соглашении;
• Перечня документации, переданной в регистрационный орган;
• Выписки из ЕГРН;
• Ипотечного договора (при покупке в кредит);
• Соглашения о долевом участии (при наличии);
• Письменного согласия от мужа/жены (при продаже одним из супругов);
• Копии разрешения от органа опеки (если одним из собственников является недееспособный или несовершеннолетний гражданин);
• Кадастрового паспорта.

Приобретение жилья – серьезное мероприятие, поэтому следует проявить максимальное внимание к процессу сбора необходимой документации, срокам ее оформления и другим деталям сделки.

Несоблюдение требований, установленных законодательством, может привести к затягиванию процесса регистрации на продолжительное время, а в случае, если покупатель не соберет все необходимые бумаги, он может получить отказ в регистрации своих прав, или сделка впоследствии будет опротестована в судебном органе.