Весной 2013 года к нам в коллегию обратилась за юридической помощью гражданка Б.А.В. для разрешения её спора с агентством недвижимости ООО «Жилфонд-Новосибирск»  — далее Агентство.

Дело в том, что она вначале 2012 г. заключила договор с Агентством для поиска варианта покупки ей квартиры в г. Новосибирске. Стоимость услуг по договору составила 232000 рублей. О стоимости услуг Б.А.В. узнала лишь после просмотра найденного варианта, когда подписала Акт приёма-передачи.

Будучи не согласна с неоправданно высокой ценой услуг Жилфонда,  Б.А.В. обратилась в другое Агентство, где предложенная цена за те же услуги и по той же квартире оказалась в 4,5 раза ниже предложенной.

В итоге  Б.А.В. заключила сделку с другим Агентством и купила эту квартиру.

Жилфонд полагая, что Б.А.В. обошла их, обратившись к другому Агентству, направил в суд иск о взыскании с Б.А.В. около 500000 рублей с учётом штрафных санкций за отказ от исполнения договора.

Рассмотрение дела в суде первой инстанции (Железнодорожный районный суд):

Позиция истца (Агентство недвижимости ООО «Жилфонд-Новосибирск»):

• услуги по договору выполнены (информация клиенту предоставлена, акт приёма-передачи подписан);
• Б.А.В. не вправе была заключать сделку с этой квартирой без Жилфонда;
• заключение договора купли-продажи этой квартиры без Жилфонда не освобождает ответчика от оплаты услуг по договору со всеми штрафными санкциями;
• взыскать с Б.А.В. сумму основного долга в размере 232000 рублей, неустойку в размере 232000 рублей, 6232 рубля — проценты за неисполнение денежного обязательства и судебные издержки. 

Позиция ответчика Б.А.В. и его представителя от ЮК «Ваш юристЪ»:

• договор не заключен, поскольку сторонами не согласован предмет и цена договора, что является существенными условиями договора возмездного оказания услуг;
• отказать Жилфонду в полном объеме заявленных им исковых требований.

Решение суда и его обоснование:

• исковые требования Жилфонда удовлетворить частично, взыскав с Б.А.В. стоимость услуг по договору в размере 232000 рублей, неустойку 5000 рублей, проценты за пользование денежными средствами 3000 рублей, судебные расходы в размере 6273 рубля, а всего 246273 рубля;
• Жилфонд свои обязательства по договору выполнил и Б.А.В. обязана выплатить денежные средства.

Комментарий ЮК «Ваш юристЪ»:

Такое решение суда первой инстанции мы признали неправосудным, в связи с чем оно было обжаловано в суд апелляционной инстанции Новосибирского областного суда.

По нашему мнению, решение суда было вынесено поспешно, без внимательного изучения всех обстоятельств и представленных стороной ответчика доказательств по делу. Об этом свидетельствует тот факт, что всего было проведено 2 заседания, из которых всего на одном было рассмотрение дела по существу. Наши доводы и позиция стороны ответчика, изложенные в письменных возражениях, не были достаточно внимательно изучены судьёй, поэтому судебное решение было вынесено формально.

Обжалование решения Железнодорожного районного суда в апелляционной инстанции (Новосибирский областной суд).

Позиция апеллянта (ответчика) и его представителя от ЮК «Ваш юристЪ»:

• договор не содержит существенных условий: предмета и цены, а поэтому считается не заключенным;
• из акта приёма-передачи невозможно определить какие конкретно услуги оказаны Б.А.В. Жилфондом;
• невозможно определить принцип образования цены договора;
• отменить решение суда первой инстанции с принятием нового решения с отказом в удовлетворении иска Жилфонду.

Позиция истца (Агентство недвижимости ООО «Жилфонд-Новосибирск»):

• договор считается заключённым;
• услуги оказаны в полном объёме и подлежат оплате;
• штрафные санкции по договору подлежат оплате;
• оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Решение апелляционного суда и его обоснование:

• цена для данного вида договора является существенным условием;
• не согласовано второе существенное условие по договору — его предмет, поскольку сторонами не урегулировано какие именно услуги должно оказать Агентство Заказчику;
• актом приема-передачи фактически подтверждается лишь получение Заказчиком информации о квартире, нет сведений о стоимости самой квартиры, не указан принцип образования цены договора;
• цена договора должна быть оговорена сторонами при заключении договора , а не в ходе его заключения, то есть не при подписании акта приема-передачи услуг;
• решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований к Б.А.В. Жилфонду отказать.

Комментарий ЮК «Ваш юристЪ»:

Данное судебное решение является очень показательным и значимым как для Агентств недвижимости, так и для граждан, которые к ним обращаются для заключения подобных договоров. Как правило, договоры в агентствах уже формализованы и предлагаются клиентам к подписанию в готовом виде. Клиенты, не думая о последствиях и доверяя риэлторам не глядя подписывают такие юридически значимые документы.

Конечно, для крупного Агентства недвижимости потеря такой суммы  как в нашем примере в 500000 рублей это досадная, но небольшая утрата. Однако, для обычных граждан, даже при хороших доходах, такая сумма очень значительна.

В этой ситуации Б.А.В. удалось сохранить свои денежные средства, но не всегда такое возможно. Всё зависит от конкретной ситуации в каждом отдельном случае.

И в заключении небольшой совет. Прежде чем подписывать любые документы где бы то ни было, в т.ч. и в Агентствах недвижимости, проведите экспертизу проекта (шаблона) этого документа с помощью независимого юриста. Не особо доверяйте юристам той организации в которой вы будете подписывать значимые для вас документы. Это обязательно убережёт вас от необдуманных поступков и неблагоприятных последствий.