Оформление квартиры в собственность

Владение имуществом, в нашем случае квартирой, начинается с правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Подтверждает право собственности на квартиру государственный орган (Росреестр) выпиской из ЕГРН.

Основными способами получения права на распоряжение имуществом являются:

• сделка купли-продажи;
• договор мены;
• акт дарения;
• по завещанию.

Рассмотрим все варианты подробнее.

Квартира по договору купли-продажи

Сторонами данной сделки считаются продавец и покупатель. Для покупателя важным моментом будет проверка свидетельства на квартиру и всех справок об отсутствии долгов по оплате за счета ЖКХ. В ином случае при обнаружении долгов последние лягут на плечи нового приобретателя жилья.

Дополнительно можно запросить выписку из ЕГРН, которая даст развернутый ответ на всю историю данной квартиры: кто был владельцем в самом начале, нет ли обременения. Данный запрос может сделать любой из участников сделки, зная лишь точный адрес недвижимости или кадастровый номер. В обязательном порядке стоит запросить количество прописанных человек в помещении.

Технический паспорт позволит покупателю удостовериться в точной площади приобретаемого жилья.

И последней проверке подвергается паспорт продавца (или паспорта, если квартира находится в долевой собственности продавцов), что реально осуществить на сайте ФМС.

После процедуры проверки можно вносить аванс. Иногда продавец не предоставляет документацию на имущество. Но выход есть. Рекомендуется сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы убедиться в законности покупки.

До 2016 года выписку из ЕГРН делали дополнительно. Но уже с 2017 года выдается распечатанный документ, который подтверждает юридическое основание владения недвижимостью. Срок выписки неограничен, но перед каждой сделкой с жильем необходимо ее обновлять.

Расчет между сторонами

Самый удобный и безопасный способ – это наличный расчет или через банк. При передаче денег из рук в руки, тут же пишется расписка в их получении. Когда денежные средства переводятся с одного банковского счета на другой, расписка также пишется сразу, но не всегда деньги можно получить в тот же день. Как правило, большие суммы в банке необходимо заранее заказывать.

Самый опасный способ платежа при покупке квартиры считается передача денег при заключении договора отчуждения без его госрегистрации, так как такой договор не дает права юридически обладать квартирой.

После полных расчетов между сторонами, покупатель до 2019 года получал бумагу с правом собственности и выписку из ЕГРП, а с 2019 – только справку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). Выписка из ЕГРН содержит вдобавок к основным сведениям, что были и прежде, кадастровый паспорт.

Приобретение квартиры по обмену (двухсторонняя купля-продажа)

Особенность заключения сделки мены квартиры — каждая из сторон сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. При этом составляется двойное соглашение о купле-продаже квартиры, регулируемого Гражданским кодексом РФ.

В договорах указываются данные сторон, полная информация о квартире, стоимость недвижимости и правила расчетов, условия о доплате. Сделка мена возможна только приватизированного жилья.

Достоинством мены является единовременное обретение жилья двух сторон. Но минус его в том, что требуется уплата подоходного налога и с покупателя, и с продавца.

Правила заключения договора мены

Если квартира находится в долевой собственности, и один из них – несовершеннолетний ребенок, то требуется нотариальное согласие каждого дольщика и письменное одобрение органов опеки.

От обоих участников процедуры требуются:

• паспорта;
• документы собственности на имущество (свидетельство или выписка из ЕГРН);
• сведения о зарегистрированных гражданах;
• согласие супруга и дольщиков;
• договор социального найма (при неприватизированном жилье);
• договор;
• акт приема-передачи;
• оплата госпошлины с обеих сторон.

Поле предоставления всего списка, право собственности регистрируется в Росреестре. После этого продавцу и покупателю выдается новая выписка из ЕГРН и договор с отметкой о государственной регистрации.

Приобретение квартиры по дарственной

По этой сделке сторонами являются даритель и одаряемый. Самый главный ее минус в том, что одариваемый получает в собственность квартиру со всеми обременениями, долгами и прописанными в ней людьми. И, принятие в дар такой недвижимости лишает будущего собственника в предъявлении кому-либо претензий.

Кроме этого, принявший квартиру в дар, оплачивает налог в 13% либо от оценочной стоимости. Исключением является процесс оформления между близкими родственниками.

Главным преимуществом процедуры дарения для одаряемого является обладание правом перепродажи полученной квартиры безвозмездно через три года без оплаты подоходного налога (при классической купле-продаже этот срок составляет 5 лет).

Дарственная может быть, как нотариально заверенной, так и нет. В последнем случае это может создать проблемы в суде, если вдруг сделка была нечестной, и даритель захочет оспорить ее. Так что лучше, если дарственная будет оформлена через нотариуса.

С 2019 года соглашение о дарении заверяют нотариусом только при условии, что дарителем является несовершеннолетним или недееспособным. Но на первый взгляд простая сделка может обернуться фиаско для обеих сторон, так как образцов дарственной достаточно много, и все они отличаются. Поэтому лучше всего обратиться к нотариусу или юристу за составлением документа дарственной в зависимости от конкретного случая.

Если договор дарения заключен не через нотариуса, то оба участника соглашения идут в МФЦ или Регпалату и там, или заблаговременно, подписывают договор.

В случае нотариально заверенного договора подписи сторон ставятся в присутствии уполномоченного лица — нотариуса. Во многих регионах регистрационные палаты не принимают документы на дарение, а только через сотрудников МФЦ.

В любом случае при обращении в одну из этих структур, нужно оплатить госпошлину и сдать подписанные документы, а вместе с ними показать паспорта, справка о прописанных жильцах.

Далее сотрудник МФЦ проверяет все документы, принимает их в работу, и по истечении примерно недели даритель и одаряемый получают по ранее выданной расписке и паспорту свои экземпляры договоров. Одаряемый также получает выписку из ЕГРН.

Если вся процедура проводилась через нотариуса, то в МФЦ он обращается сам. Одаряемый оплачивает нотариусу госпошлину. Готовые документы получают у нотариуса.

Оформление квартиры по завещанию

Завещание является последней волей человека после своей смерти передать имущество в собственность другом лицу. Есть закрытое и открытое завещание.

В первом случае о завещании знает только нотариус, которому доверился наследодатель.

Во втором — о завещании известно всем, кого касается данный документ.

После смерти человека, предполагаемые наследники подают нотариусу заявление на розыск завещания. При этом они должны предоставить документы, подтверждающие родство с умершим. После обнаружения завещания претенденты на наследство получают копию документа.

Далее нотариус открывает наследственное дело, для этого ему нужна стоимость квартиры — по данным оценочной организации или БТИ.

Право наследования возникает через шесть месяцев после смерти завещателя. Наследник (или наследники) оплачивают госпошлину и через МФЦ оформляют право собственности.