Предположим, немолодой и не очень здоровый человек, владеющий дорогостоящей недвижимостью, хочет передать ее родственнику или стороннему лицу, но не знает, каким образом это сделать. На фоне участившихся случаев мошенничества данная проблема как никогда актуальна, поэтому рассмотрим какой способ передачи квартиры будет предпочтительным в конкретных обстоятельствах.
Возможные варианты
Надо сказать, что выбор на сегодняшний день достаточный для удовлетворения самых разных потребностей собственников квартир.
Законодательство позволяет передать объект недвижимости другому лицу:
- по наследству;
- путем дарения;
- посредством оформления договора ренты.
Предложенные варианты предполагают как прижизненное переоформление права собственности, так и передачу имущества после смерти его владельца. Познакомимся с каждым из них.
Дарение
Это прижизненная передача объекта недвижимости одаряемому лицу на безвозмездной основе.
Плюсом такого варианта является возможность получения имущества при жизни ее законного владельца, который готов добровольно передать квартиру родственнику или не состоящему с ним в родственных связях лицу.
Затраты дарителя минимальны и ограничиваются необходимостью оплаты услуг по составлению дарственной, но и их можно избежать, если составить договор самостоятельно. Более того, нотариально удостоверять сделку не нужно, если только в дар не передается доля в праве или дарителем не является несовершеннолетнее лицо.
Обязательное условие действительности сделки – регистрация дарственной в органах Росреестра. Только после внесения сведений о передаче прав на объект в государственный реестр одаряемый становится полноправным собственником недвижимости.
Минусом выступает обязанность одаряемого уплатить налог, однако, если таковым является близкий родственник дарителя, например, родитель, ребенок, бабушка или дедушка, кровный брат или сестра, налоговое законодательство освобождает от данной повинности.
Наследование
Способ передачи имущества после смерти его собственника.
Наследственное право предусматривает два варианта наследования имущества умершего:
- в силу закона
- на основании завещательного документа.
Первый реализуется в соответствии с установленной ГК РФ очередностью, поэтому практически исключает возможность перехода прав на квартиру стороннему лицу.
Второй позволяет наследодателю самостоятельно обозначить круг наследников, в том числе назначить преемника не из числа родственников. Остановимся на последнем.
Затраты по оформлению односторонней сделки распределяются между наследодателем и назначенным им наследником. Первый несет расходы, связанные с составлением и нотариальным удостоверением завещания, второй после смерти собственника квартиры должен уплатить пошлину за вступление в наследственные права, а также за регистрацию приобретенного права в органах Росреестра. При этом величина пошлины, предусмотренная для преемников из числа близких родственников менее величины пошлины, взимаемой с других наследников.
Стоит упомянуть и о таком, сравнительно новом, способе передачи имущества по наследству, как наследственный договор. В отличие от завещания это двусторонняя сделка, согласно которой наследодатель распоряжается передать принадлежащее ему имущество после смерти назначенному преемнику, а тот в свою очередь обязуется исполнить условия наследодателя. Последние могут носить имущественный либо неимущественный характер и предусматривать выполнение определенных договором действий как при жизни, так и после смерти собственника недвижимости.
Рента
Этот вариант предполагает передачу прав на квартиру после смерти ее собственника при условии соблюдения условий договора ренты. Под условиями понимается выплата плательщиком ренты денежной суммы или предоставление содержания в другой форме получателю ренты. На уровне законодательства действуют три вида ренты:
- Постоянная, являющаяся по сути бессрочным видом ренты с правом выкупа таковой при жизни или после смерти получателя. Данный вид договора допускает передачу прав получателя ренты в порядке наследования или уступки.
- Пожизненная, предусматривающая выплату содержания в течение жизни получателя ренты и передачу прав на имущество после его смерти. При этом получателями ренты одновременно могут выступать несколько лиц, а собственник квартиры вправе назначить в качестве получателя ренты другое лицо, например, родственника.
- Договор пожизненного содержания с иждивением, реализующийся по аналогии пожизненной рентой, на основании которого получатель обязуется передать квартиру плательщику (необязательно родственнику), а плательщик должен до смерти собственника объекта недвижимости предоставлять денежные средства на содержание или оказывать помощь в ином виде. Таковая может выражаться в покупке необходимых медикаментов и продуктов, осуществлении ухода за больным или престарелым человеком, оплате ритуальных услуг.
Существенным требованием относительно формы договора является необходимость нотариального удостоверения сделки и последующая регистрация в органах Росреестра, после которой недвижимость приобретает обременение. Снятие обременения в виде ренты осуществляется после исполнения условий договора, то есть после смерти получателя, в связи с чем прижизненный переход квартиры другому лицу полностью исключается.
Что предпочтительнее
В каждом конкретном случае приоритетным вариантом будет только один.
Так, например, при наличии хороших взаимоотношений между законным владельцем квартиры и его наследниками целесообразно составить дарственную. Таким образом можно избежать споров после смерти собственника и сэкономить на расходах. При этом важно понимать, что даритель не вправе требовать от одаряемого какой-либо платы взамен передаваемой недвижимости. Подобные сделки совершаются, скорее, по велению сердца, нежели с холодным расчетом.
Если обстоятельства складываются не в пользу собственника квартиры, в частности, его близкие родственники по поступкам больше напоминают дальних, есть смысл задуматься о завещании.
Во-первых, нежелательные нахлебники оставят собственника в покое.
Во-вторых, наследодатель посредством оформления наследственного договора получает возможность установить условия, при соблюдении которых наследник вступит в права. И здесь фантазия наследодателя может работать в любом, не противоречащем закону, направлении. К примеру, собственник вправе установить условие, предусматривающее оказание помощи в уходе и содержании или условии, по которому в случае перехода имущества к одному из преемников, за другим сохраняется право его использования.
И наконец, последний, самый опасный вариант связывают с договором ренты. Данный способ перехода прав больше вынужденный, чем добровольный, так как продиктован беспомощностью и одиночеством собственника квартиры. И тем не менее, когда помощи ждать не от куда, а родственники соглашаются на уход и содержание только взамен квартиры, разумно составить договор пожизненного содержания с иждивением. Так, по крайней мере, можно обеспечить нормальное существование при жизни и достойные проводы после смерти.
