Сколько денег можно взыскать с застройщика по ДДУ: неустойка, убытки, моральный вред

В этой статье раскроем информацию о том на какие денежные суммы можно рассчитывать при взыскании их в суде за просрочку строительства по ДДУ. А если вам не охота читать много полезной информации — можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Когда можно требовать неустойку за просрочку строительства с застройщика?

Как только возникла просрочка по ДДУ уже со следующего дня, когда возникла задолженность уже можно ставить вопрос о неустойке.

Но нужно понимать, что размер неустойки рассчитывается до момента фактической передачи квартиры. И если вы понимаете, что квартира вам будет передана, к примеру, через 3 месяца, то можно готовиться взыскивать неустойку заранее, а не в последний момент, когда вы подписали акт приёма-передачи квартиры. Готовиться лучше за 1-2 месяца. Почему? Потому что суды у нас по таким делам всё равно не быстрые. Суды рассматривают такие дела в срок не менее чем 3 месяца. Поэтому к моменту когда вы придете на судебное заседание, вы к этому моменту уже успеете принять квартиру, подписать акт и в суде просто уточните требования по сумме неустойки — до того дня когда вы фактически приняли квартиру.

Поэтому начинать досудебное урегулирование спора, писать претензии и обращаться с иском в суд нужно заранее. Это еще и потому, что застройщик, как правило, в договоре ДДУ предусматривает дополнительные сроки на урегулирование. Например, прописывает, что срок рассмотрения претензии 20 рабочих дней. А это по сути уже календарный месяц. И только по прошествии месяца вы получите право обращаться в суд.

Вы можете, конечно, начать действовать и после подписания акта приёма-передачи. Но при этом есть риск того, что пока вы дойдёте до суда и фактического получения денег, пройдёт полгода. К тому моменту этого юрлица может уже и не быть. Либо к этому моменту с юрлица вытащили всё, что возможно до вас, кто успел раньше начать этот процесс. Другие дольщики вытащили деньги или другие подрядчики успели вытащить деньги либо деньги ушли в банкротство. Да всё что угодно! И вы просто можете живых денег не увидеть.

Поэтому лучше всё начинать заранее: искать юристов, думать про тактику и методологию взыскания неустойки с застройщика.

Какой размер неустойки можно взыскать с застройщика? В каком размере? Может ли суд уменьшить эти суммы?

Неустойка за нарушение передачи объекта строительства рассчитывается по закону за каждый день исходя из 1/150 ставки рефинансирования (для физлиц) и 1/300 ставки (для юрлиц).

Но нужно понимать, что та сумма расчётной неустойки, которая положена по закону ,конечно же может быть уменьшена судом.

На практике для снижения неустойки применяют статью 333 Гражданского кодекса РФ. Застройщики этим активно пользуются. И всеми правдами и неправдами убежжают, что в нарушении сроков виноваты не они, а Правительство, Мэрия и т.д. Тем не менее несмотря на, казалось бы на пустые доводы застройщиков, суды зачастую всё равно снижают размер неустойки. Зачастую очень существенно.

В настоящее время суды снижают неустойку в среднем на 50%. Например, если сумма неустойки рассчитана 1000000 рублей, то нужно полагать, что в хорошем случае суд присудит 500000 рублей. Могут снижать еще больше. Есть прецеденты когда снижали даже до 10% от всей суммы, и 30% могут оставить.

Есть прецеденты, когда удаётся взыскать все 100% неустойки. Но это единичные случаи, которые нельзя брать как систему. В таких случаях учитываются разные факторы. Например, поведение застройщика и его представителей: как они вели себя в досудебном урегулировании.

Еще есть такой момент: если становится очевидным, что застройщик не сдаст объект в срок, дольщик имеет право отказаться от квартиры по ДДУ и потребовать возврата денег. В этом случае вы имеете право на компенсацию денежных средств не в виде неустойки, а в виде компенсации за пользование денежными средствами за весь период, пока эти денежные средства находились у застройщика с момента, когда вы эти деньги внесли в кассу или на расчётный счет.

В данном случае бывают такие ситуации: Клиент покупал квартиру не для себя, не для проживания, а это была инвестиционная квартира. То есть купил с целью перепродажи. И инструмент по взысканию денежных средств с застройщика был для него даже лучше. Он по сути «продал» квартиру обратно застройщику, то есть он отказался от квартиры и получил проценты за пользование чужими денежными средствами за весь период времени. В итоге получилось, что он за 1 год заработал таким образом 1000000 рублей, хотя если б он просто перепродал эту кваритру, то получил бы 500000-600000 рублей. ему повезло в том плане, что застройщик был с деньгами, у него еще строились другие объекты и это юрлицо ему еще было нужно.

На сколько суды снижают неустойку?

Системы единой нет. Всё зависит от человеческого фактора, конкретного судьи. Но, как говорилось ранее, в настоящее время суды снижают неустойку в среднем на 50% от расчёта по закону.

Нужно понимать, что крайне нежелательно обращаться в суд по месту нахождения застройщика. Потому что, скорее всего, все дела, которые проходят через суд, где находится застройщик, они идут уже все по накатанной дорожке и вам будет сложно сломать практику.

Лучше подавать в суд по своему месту жительства, а не по расположению строительной компании.

Потому что по закону о защите прав потребителей вы имеете право обращаться в суд по своему месту жительства, а не по месту нахождения ответчика-застройщика. И, скорее всего, по вашему месту жительства, если это другой суд, там нет наработанной практики именно с этим застройщиком. И у судьи не будет ангажированности.

Как взыскивается моральный вред и штраф со строительной компании? В каких суммах?

Моральный вред довольно «условный» у нас в России. Моральный вред никогда не был большим, который взыскивался судами со строительных компаний.

И почти всегда это довольно смешная сумма: 5000, 10000, 15000 рублей. До 20000 рублей максимум.

Существует еще право на получение штрафа, который застройщик обязан вам выплатить, если добровольно не удовлетворил ваши требования самостоятельно до суда по вашей претензии. Этот штраф составляет 50% от суммы неустойки.

Но последнее время пошла тенденция, что даже и этот штраф суды начали «резать». Раньше их не резали: как присудили неустойку 200000 рублей, соответственно, штраф составляет 100000 рублей, то есть ровно половина. Сейчас практика пошла на уменьшение. Хотя на самом деле здесь ситуация очень спорная. Закон же чётно установил штраф в размере 50% от неустойки, которую суд уже уменьшил. Получается, что суд дважды срезает суммы.

Как взыскиваются убытки за вынужденный найм другого жилья и проценты по ипотеке по вине застройщика? В каких размерах?

Часто бывает так, что людям в период ожидания своей квартиры по ДДУ, просто негде жить. И они снимают другое жилье. Конечно же, они рассчитывали, что если всё построится в срок, то они съедут со съемной квартиры и переедут в свою. Но вынуждены были продолжать снимать другую квартиру, потому что жилой комплекс до сих пор не сдан.

Это те расходы, на которые вас вынудил застройщик. соответственно, он должен всё компенсировать и выплатить эти деньги.

Но здесь не всё так просто. Нужно понимать, что не значит что если вы будете снимать хоромы за 100000 руб/месяц, при условии, что вам строится маленькая студия, то вам присудят компенсацию в размере 100000 руб/месяц за вынужденный найм дорогих апартаментов. Конечно же нет. Вам будут выплачивать компенсацию соразмерную стоимости аренды той квартиры, которую вы купили.

То есть если вы купили «двушку», то делается расчет оценщика по рыночной стоимости аренды подобной квартиры в подобном районе, регионе. Только на эту сумму вы можете претендовать.

Вы также можете требовать проценты по ипотеке. В некоторых ипотечных договорах прописывается условие, как только квартира будет сдана, то процент по ипотеке снижается. Если застройщик вовремя не передал квартиру, получается, что по вине застройщика эту ставку не смогли снизить. и разницу в проценте застройщик тоже должен компенсировать.

Видео