Содержание:
Покупка жилья — ответственный шаг. Не каждый день вы заключаете подобные сделки. И даже, если вам помогает опытный риэлтор, самому также очень важно знать все тонкости оформления договора купли-продажи квартиры.
Покупка жилья: этапы сделки
Сделка купли-продажи квартиры — это целый процесс. Следует быть внимательным к любым деталям, начиная от выбора самого объекта недвижимости, заканчивая юридическим оформлением договора.
Рассмотрим поэтапно, как осуществляется купля-продажа квартиры.
Условно процедура выглядит так:
- Выбор объекта;
- Согласование условий предстоящей сделки;
- Проверка документов на квартиру;
- Заключение предварительного договора;
- Оформление договора-купли продажи;
- Расчеты с продавцом;
- Регистрация права собственности на квартиру за новым владельцем.
Выбор объекта
Сейчас сделки с недвижимостью в основном проводятся с привлечением риэлторов. Предположим, вы с его помощью нашли ту квартиру, которую хотели бы приобрести.
На осмотр объекта агент по недвижимости выезжает с потенциальным покупателем. Вместе вы осматриваете квартиру, знакомитесь с продавцом.
В том случае, если квартира вам подходит по всем желаемым параметрам (район, инфраструктура, этаж, состояние жилого помещения и прочие нюансы), далее можно обсудить с продавцом условия продажи.
На этом этапе происходит устная договоренность: стороны согласовывают стоимость, сроки внесения оплаты и освобождения помещения предыдущими жильцами.
Изучение документов на недвижимость
При встрече с продавцом рекомендуется ознакомиться с документами на квартиру. Возможно, риэлтор их уже изучал. Но лучше проявить излишнюю бдительность и самому убедиться, что вас не обманывают. Сделать это лучше, как можно быстрее, чтобы зря не тратить время, если вдруг выяснится, что жилье не может быть продано по какой-то причине (прописаны несовершеннолетние дети, квартира находится в ипотеке и прочее).
Какие документы нужно попросить к ознакомлению у продавца?
- Правоустанавливающий документ на квартиру.
Эта бумага подтверждает право собственности продавца. Таким документом может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности.
- Паспорт продавца.
Важно убедиться, что паспортные данные продавца совпадают с теми данными, что указаны в правоустанавливающем документе о собственнике квартиры.
- Доверенность на продажу.
Распространена практика, когда вместо собственника квартиры сделку будет осуществлять от его имени доверенное лицо (родственник, друг или тот же риэлтор). В доверенности должны быть перечислены полномочия представителя: возможность продажи, подготовки документов для сделки, получения денег, право подписи и т.д.).
- Выписка из ЕГРН.
Изучив выписку ЕГРН, можно узнать, не находится ли объект под обременением (арестом, в залоге или ипотеке).
Выписку из ЕГРН нужно заказать самостоятельно. Это не сложно и можно сделать онлайн по этой ссылке.
Это те бумаги, которые в принципе продавец может вам предъявить сразу. Другие же справки предстоит заказывать непосредственно перед подписанием договора купли-продажи (согласие супруга на продажу, справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире и т.д.).
Важно: Если продавец отказывается предоставить вышеуказанные документы, это должно настораживать. Может это маленький звоночек, чтобы искать другой вариант жилья?
Заключение договора. Внесение оплаты
Если вы ознакомились с документами и с ними полный порядок, можно приступить к юридическому оформлению сделки. Далее все зависит от того, есть ли у покупателя на руках вся сумма денег. Если он готов полностью рассчитаться, то можно приступать непосредственно к оформлению договора купли-продажи. Если средств не хватает в данный момент, рекомендуется внести аванс и заключить предварительный договор купли-продажи. Для чего он необходим?
Предварительное соглашение стороны оформляют в качестве подтверждения своих намерений по предстоящей сделке.
В таком договоре оговаривается:
- Сумма продажи;
- Размер аванса, который вносит покупатель сразу;
- Срок, в течение которого стороны подпишут основной договор.
Таким образом, предварительное соглашение дает некую гарантию того, что покупатель точно купит эту квартиру, а продавец уже не будет искать других покупателей.
Внимание: Если в предварительном договоре не указан срок для подписания основного договора, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ применяется срок в 1 год.
Нотариальная сделка. Проверка объекта перед продажей
По российскому законодательству покупка недвижимости оформляется в виде письменного договора. Это правило касается как заключения предварительного, так и основного соглашения. Статья 550 ГК РФ не устанавливает обязательного нотариального удостоверения документа. Но при желании стороны могут придти к нотариусу и заверить договор купли-продажи. Таким образом, и продавцу, и покупателю будет спокойнее, так как сделка будет совершена по всем предписаниям закона.
Нет единого установленного образца договора купли-продажи. Поскольку каждая сделка происходит по-разному. К примеру, если в одном случае выступает один продавец и один покупатель, то в другом случае может быть несколько совладельцев недвижимости или предполагается другая форма расчета (рассрочка платежа, ипотека) и т.д. Все эти моменты нужно учитывать при составлении шаблона договора. Поэтому, лучше, если его составит нотариус.
Кроме того, перед сделкой нотариус проверяет объект на “юридическую чистоту”. У него есть доступ к электронным реестрам, в которых проверяется наличие/отсутствие обременений на объект, правомочность доверенности (если от имени стороны действует доверенное лицо). Также важно, проверить сведения о том, не зарегистрированы в квартире несовершеннолетние дети или другие лица, имеющие права пользования или владения объектом (например, наследники).
Сделка у нотариуса происходит при личном присутствии сторон или их уполномоченных представителей. Договор подписывается продавцом и покупателем после ознакомления с ним. Нотариус делает отметку с удостоверительной надписью и печатью.
Расчет за квартиру может происходить в момент подписания договора или после. Если речь идет о перечислении крупной суммы, целесообразно открыть счет в банке и покупатель переведет на него деньги.
Регистрация права собственности
После заключения договора купли-продажи недвижимости необходимо зарегистрировать право собственности на имущество. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности регистрируется в ЕГРН. Новому собственнику для этого нужно обратиться в орган Росреестра.
