Как продать долю в квартире новому собственнику

Процедуру реализации доли в квартире предваряет ряд действий, которые необходимы для её собственника. Наличие жилой площади, находящейся во владении нескольких дольщиков, предполагает совладельцев жилья и в этом случае потребуется соблюдение действующих норм права, чтобы сделка не была оспорена.

Особенности процедуры

Для всех граждан законом установлены равные права. Если в этом разрезе рассматривать долевую собственность, то её владельцы могут продавать свои части жилья, но при этом соблюдая интересы других сособственников. Чтобы реализовать долю в квартире, её необходимо выделить в натуре либо в соотношении к общей площади жилого помещения.

У хозяина в наличии должен быть документ, подтверждающий факт принадлежащего ему имущества.

Как правило, выделение осуществляется в натуральном выражении.

Например, если количество совладельцев квартиры равняется числу её комнат, то каждый получает по одной. Если же такая возможность отсутствует, то недвижимость делится по метражу. Соответственно величина доли будет выражено в процентах либо в дробном выражении от общего количества квадратов.

Продажа части жилого объекта осуществляется в общем порядке, но совладельцы недвижимости имеют возможность её приобрести в приоритетном порядке. Только если они откажутся, то можно реализовать её третьим лицам. Иногда возникают случаи, когда сособственники препятствуют сделке. В частности, игнорируют уведомления о намерении и не заинтересованы покупать площадь, но и не одобряют его реализацию.

Основные моменты

Если жилплощадь находится в долевой собственности, у неё несколько хозяев. Часть жилья можно получить при его приватизации, в наследство, как подарок, при дележе имущества, когда разводятся супруги.

Особенностью распоряжения такого объекта является невозможность выделения долей, ведь не всегда получается разделить жилплощадь на несколько самостоятельных помещений, имеющих отдельные входы.

Поэтому по факту право на отдельную часть жилья является лишь событием, когда владельцы могут им пользоваться не нарушая правомочий других собственников.

Из-за невозможности отделения части квартиры появляются трудности с проведением сделки, так как при этом предполагается совместное владение общей площадью и нужно согласовывать появление постороннего владельца.

Правовое регулирование процедуры

Cтатьей 244 ГК РФ устанавливается, что недвижимый объект, принадлежащий нескольким гражданам, считается долевым владением с распределением этой площади для каждого из них или совместным владением без выделения таких долей.

Положениями статьи 250 ГК РФ определено преимущественное право на приобретение части жилого помещения остальными его хозяевами. О запланированной операции их нужно уведомить письмом, указав стоимость имущества и иных важных условий. Решение может приниматься в течение месяца с даты получения извещения. Отказ от приобретения тоже направляется письменно. Поэтому продажа части квартиры посторонним лицам может быть проведена не ранее 1 месяца с даты уведомления лиц или получения отказа.

Кроме того, здесь же предусматриваются наступление юридических последствий несоблюдения первоочередного права покупки части жилья. Совладельцы могут обжаловать операцию в период до трех месяцев и потребовать перевода правомочий и обязательств покупателя на них. При этом сама сделка не отменяется, лишь в договоре о купле – продаже изменяются сведения о приобретателе, куда вносятся данные истца.

Договорные обязательства о продаже имущества оформляются в общем порядке, предусмотренном ст. 554, 555 ГК РФ, порядок передачи – ст. 556 ГК РФ.

Обязательное удостоверение покупки доли в общей квартире регламентировано ст.42 ФЗ-218 от 13.07.15г. Далее переход прав регистрируется в едином федеральном реестре.

Нотариальное удостоверение договора продажи доли

Нормативные акты, регулирующие правоотношения в сфере долевого владения, устанавливает обязательность оформления операций с ней посредством удостоверения её в нотариальной конторе. Специалистом осуществляется правовой контроль соблюдения правомочий и интересов участников сделки и предотвращения мошенничества.

Требования нового закона ужесточают процедуру продажи жилплощади, в число собственников которой входят несовершеннолетние дети. Здесь тоже потребуется удостоверять её у нотариуса. Такая мера способна защитить права детей от неправомерной деятельности законных представителей – родителей либо опекунов.

Если нотариальное заверение договора отсутствует, он может быть признан ничтожным и не подлежит регистрации в Росреестре.

Специалист не обязан проверять законность совершения предыдущих сделок с таким имуществом, он отвечает лишь за контроль совершаемой операции. Так же он не может участвовать в расчетах сторон. Вся ответственность за возникновение конфликтных ситуаций после окончания процедуры возлагается только на её участников.

Как осуществить продажу доли жилья законно

Во избежание в будущем признания процедуры недействительной необходимо придерживаться совершения следующих действий:

1. Владелец, намеревающийся продать часть принадлежащего ему недвижимого объекта, обязан предупредить других хозяев о своем намерении письменно. Извещение должно содержать данные о ценовом предложении и иных условиях, на которых совершается сделка. Если кто-нибудь захочет купить предлагаемую долю, то можно не извещать остальных.
2. Потребуется дождаться ответа от других сособственников жилплощади. Если в приобретении заинтересованы сразу несколько людей, то его реализация производится претенденту, предложившему наилучшую цену.
3. Если до конца месяца никто не выразил пожелания приобрести долю на установленных условиях, то её владельцу направляется отказ. Если от совладельцев письменный отказ придет ранее установленного срока в 30 дней, то продавец может не ожидать его окончания и начать поиск покупателя.
4. В случае, когда указанные требования соблюдены, владелец может найти приобретателя постороннего любыми известными ему способами, обратившись к агентам по недвижимости, СМИ, Интернет-ресурсы и другие.
5. Сторонним покупателям часть жилья может предлагаться только на условиях и по той стоимости, на которых оно было предложено другим совладельцам. С новым собственником подписывается соглашение о продаже и формируется пакет необходимых документов.
6. Договор удостоверяется в нотариальной конторе и его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Требуемые документы

Для реализации части жилого имущества потребуется представить:

• Подтверждение отправления уведомления оставшимся хозяевам о намерении совершить продажу;
• Отказ других совладельцев от приобретения имущества;
• Правоустанавливающая документация на квартиру;
• Выписка из ЕГРН (для покупателя квартиры);
• Паспорта и свидетельства о рождении сторон сделки;
• Нотариально оформленное согласие мужа/жены на продажу имущества;
• Одобрение процедуры службе опеки, если одним из участников договоренностей выступают несовершеннолетние лица;
• Соглашение (договор) о продаже части жилья.

В договоре должны быть указаны данные участников сделки, включая их паспортные сведения и адрес регистрации. Важным требованием к совершению процедуры является точное описание жилого имущества, включая количество долей, их параметры, стоимость сделки.

Порядок налогообложения

Реализуя долю жилья другому хозяину придется понести затраты по:

• Заверению договора у нотариуса. При выполнении услуг выплачивается тариф на сумму 0,5% стоимости приобретения. Платеж производится один раз и сумма не может превышать 20 тысяч рублей, но быть меньше 300;
• Оплате госпошлины за оформление перехода прав собственника. Её размер составляет 2000 рублей;
• Внесению налога с прибыли продавцом. Величина взноса рассчитывается как 13% от стоимости сделки, если срок владения имуществом составляет меньше 3 лет, а продажа осуществляется по цене, превышающей её предыдущую покупку. Продавая объект, собственник получает прибыль, которая облагается НДФЛ.

Величина налога может быть уменьшена. Если цена продажи не превышает одного миллиона рублей, то налог не взимается. В противном случае расчет производится от цены сделки за вчетом одного миллиона рублей.

Пример:
При продаже части жилого помещения продавец получает 1 200 000 руб. Расчет налога будет производиться следующим образом:
(1,2 – 1,0)*0,13 = 26 000 руб.

ВАЖНО! Налоговый вычет за имущество не может превышать 260 000 руб.

Когда можно без согласования с другими владельцами продать долю жилья

Очень часто при реализации имущества его сособственники всячески создают препятствия этому, угрожая признать договоренности недействительными в суде.

В этом случае можно искать другие возможности. Например, продать можно посредством дарственной. Для этого не нужно согласовывать такой вопрос с другими хозяевами, а подарок можно сделать как постороннему, так и родственному лицу. Но при этом остается риск, что сделка будет признана мнимой, если один из заинтересованных людей сможет доказать её продажу. Как следствие, дарственная будет отменена.

Ещё продавец вправе установить высокую цену, когда будет уведомлять совладельцев, но продавая имущество третьим лицам ему придется делать это по той же стоимости. Конечно, реализация может осуществляться и за меньшую сумму, но налог придется уплатить с той, которая установлена договором.

Кроме того, передать свою долю в собственность другому лицу можно оформив соглашение о займе. Схема состоит в том, что денежные средства выдаются под залог части квартиры. Когда окончится период выплат, производится передача залога кредитору в счет компенсации долга.

Надо отметить, что указанные способы считаются условно законными. Если они оформляются юридически верно, то проблем не возникает, если не появляется доказательств мнимости сделки.