Как продать квартиру, оформленную на ребенка

С появлением в России приватизации и материнского капитала доля жилья, принадлежащего несовершеннолетним гражданам, существенно выросла. Если семье необходимо продать квартиру, собственником которой является ребенок, необходимо придерживаться особых правил. Иначе сделку могут признать незаконной.

Кто представляет интересы ребенка

В любых юридически значимых сделках интересы ребенка обязаны представлять родители (ст. 28 ГК РФ). Если отец и мать в разводе (никогда не состояли в браке), эту функцию на себя берет родитель, с которым ребенок проживает постоянно.

В случае отсутствия родителей, или ограничения их в родительских правах, интересы ребенка представляет официальный опекун (попечитель).

Гражданский Кодекс устанавливает:

• Полная дееспособность ребенка наступает по достижению им 18-летнего возраста. С этого момента все правовые сделки он заключает самостоятельно от своего имени.
• От 14 до 18 лет ребенок частично дееспособен. Он сам ставит подпись на договорах, но только с согласия родителей (опекунов).
• До 14-летнего возраста ребенок считается недееспособным или дееспособным частично. Он не инициирует сделки и не имеет права ставить подпись на документах.

При особых обстоятельствах полная дееспособность может наступить до достижения 18-летнего возраста (ст. 21 и 27 ГК РФ): в случае эмансипации или при вступлении в брак. Тогда гражданин сам принимает решение о совершении сделок со своим имуществом и участвует в них без получения согласия от родителей (опекунов).

Обязательные требования

Сделки с недвижимостью, если они затрагивают имущественные интересы несовершеннолетних граждан, требуют особого отношения. Они более многоступенчаты.

Любой родитель может столкнуться с необходимостью продать жилье, принадлежащее ребенку. Например, в случае переезда в другой населенный пункт или для покупки более просторной квартиры.

Законодательство РФ не запрещает сделки с недвижимостью, владельцами которой являются дети. Но устанавливает на них ограничения.

Главное заключается в необходимости получения разрешения на сделку от органов опеки и попечительства.

Это возможно только в случае, если взамен продаваемой недвижимости для ребенка приобретут иное жилье, удовлетворяющее следующим требованиям:

• Жилая площадь в новой квартире или доме должна быть не меньше, чем в продаваемой. Уменьшение возможно только при существенном улучшении качества жилья. Например, если родители продадут 3х-комнатную квартиру в доме барачного типа и приобретут 2х-комнатную квартиру в хорошем многоквартирном доме.
• Приобретаемое взамен жилье находится в уже сданном доме. Покупать долю в строящемся объекте запрещено. Допускается долевое участие, если дом выстроен более чем на 50 %. И только при условии, что ребенок будет иметь регистрацию по иному месту жительства до сдачи дома в эксплуатацию.
• Санитарные условия в новой квартире соответствуют всем требованиям СанПин. Не допускается покупать жилье в аварийном доме, в здании без подключенных коммунальных услуг (если в продаваемом жилье они были).

Внимание! Раньше в органы опеки и попечительства было достаточно представить документы о технических характеристиках продаваемого и приобретаемого жилья. Теперь этого недостаточно. Инспектор обязан посетить жилой объект, проверить условия и составить соответствующий акт осмотра.

Родителям в случае переезда в другой населенный пункт придется указывать уважительную причину такого переезда. Особенно, если из города семья уезжает в сельскую местность. Это может быть служебный перевод, необходимость смены климата из-за проблем со здоровьем и т.п.

Часто с необходимостью продажи жилья сталкиваются супруги в случае развода. Если ребенку в такой недвижимости принадлежит доля, органы опеки и попечительства без особых возражений дают согласие, чтобы исключить неблагоприятную психологическую обстановку.

Можно ли взамен не покупать жилье

Не всегда родители намереваются продать недвижимость, принадлежащую ребенку с тем, чтобы купить взамен квартиру.

Такой вариант допустим в особых обстоятельствах:

• Когда доля ребенка в продаваемом объекте очень мала, разрешат вырученные за нее средства положить на банковский счет на имя несовершеннолетнего. По достижению 18-летнего возраста он сможет воспользоваться деньгами.
• Если ребенок серьезно болен и ему требуется дорогостоящее лечение, органы опеки и попечительства тоже идут навстречу. И дают разрешение на продажу.
• Органы опеки позволят продать квартиру несовершеннолетнего и не покупать новую взамен, если родители выделят ребенку долю в уже имеющейся у них жилой собственности. С условием, что полученная недвижимость по своим характеристикам будет не хуже проданной.

Важно! Если ребенок достиг 10-летнего возраста, необходимо его согласие на сделку по отчуждению недвижимости, принадлежащей ему.

Процедура продажи жилья, принадлежащего ребенку

Продавая недвижимость несовершеннолетнего, его родителям придется посетить органы опеки несколько раз. Выбирают структуру по месту регистрации ребенка.

Этапы процедуры:

• Родители принимают решение о продаже, подыскивают покупателя и жилье, которое намереваются приобрести взамен.
• Обращаются в органы опеки и попечительства.
• Комиссия в течение 15 дней осуществляет проверку и принимает решение по заявлению.
• В течение полугода родители (опекуны) совершают сделку по отчуждению жилья и приобретению нового.
• После государственной регистрации права собственности ребенка на недвижимость в органы опеки и попечительства представляют подтверждающие документы.

Важно! Если ребенок зарегистрирован в продаваемой квартире, в договор купли-продажи включают условие о сроке снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Закон не запрещает продавать жилую недвижимость, принадлежащую детям. Для совершения сделки обязательно получение разрешения от органов опеки и попечительства. Его выдача возможна только при условии, что имущественные права ребенка не ущемляют.