Как проверить дачу перед покупкой?

Покупка дачи — дело ответственное. Нужно не только физически проверить земельный участок и дачный дом, но и по документам оценить юридическую чистоту предстоящей сделки.

В этой статье пошагово разберемся на что нужно обратить внимание при покупке загородной недвижимости в виде дачного земельного участка.

Весь процесс проверки дачи, если говорить в общем, состоит из 2-х этапов:

1. узнаем всё о земельном участке,
2. разбираемся с дачным домом.

Справка: в настоящее время в ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» существуют следующие понятия:

• Садовый земельный участок — предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
• Садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
• Огородный земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
• Хозяйственные постройки — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.

Проверяем документы на землю у продавца

У продавца следует спросить все документы по его даче. Интересуют именно правоустанавливающие документы. Это могут быть:

• Свидетельство о праве собственности 90-х годов. Это старый документ, но он имеет юридическую силу в настоящее время.
• Договор купли-продажи или договор дарения земельного участка.
• Свидетельство о праве на наследство.
• Акт о предоставлении в собственность земельного участка.
• Другие документы.

Членская книжка и старые кадастровые паспорта нас интересуют в последнюю очередь. Они не подтверждают право собственности.

До сих пор встречаются случаи, когда земельный участок пытаются продать по членской книжке. Это неправильно. Такую сделку не нужно заключать! Будьте внимательны! Членская книжка подтверждает только то, что человек является членом СНТ и уплату членских взносов. У продавца должен быть правоустанавливающий документ, на основании которого он является собственником. И потом по договору купли-продажи свое право собственности он продаст.

Самый лучший вариант — это когда право собственности продавца подтверждено выпиской из ЕГРН. Правоустанавливающий документ продавца нужно будет сверить с данными из выписки ЕГРН.

В случае, если права на земельный участок не были зарегистрированы в ЕГРН (Росреестре) и выписку из ЕГРН получить невозможно — следует попросить продавца сходить в Росреестр и зарегистрировать право собственности.

Если какие-то правоустанавливающие документы вызывают вопросы и сомнения — лучше подстраховаться и задать вопрос юристу.

Вот так выглядит информация о собственнике в выписке из ЕГРН:

Заказываем выписку из ЕГРН

Следующим логическим шагом будет заказ выписки из ЕГРН. Не стоит просить предоставить выписку продавца. Этот документ нужно заказать покупателю. Доверяй, но проверяй!

Из выписки из ЕГРН можно узнать:

• ФИО собственника,
• точную площадь земельного участка,
• есть ли ограничения или обременения,
• есть ли какие-нибудь особые отметки,
• установлена ли граница в соответствии с действующим законадательством. Проще говоря, проведено ли межевание.

Если сведения из выписки из ЕГРН вызывают какие-то вопросы — лучше написать вопрос юристу.

Проведено ли межевание земельного участка (установлены ли границы)?

Если межевание не проведено и границы участка не установлены в соответствии с действующим законодательством — это может повлечь в дальнейшем проблемы для покупателя дачи.

Поэтому очень важно проверить в каком юридическом состоянии находятся границы дачного участка.

Что нужно сделать, чтобы проверить границы:

1. Проверить участок на публичной кадастровой карте.
2. Заказать выписку из ЕГРН.

Если границы дачного участка в порядке информация выглядит следующим образом:

На публичной кадастровой карте:

В выписке из ЕГРН:

Если межевание не проведено информация о земельном участке выглядит так:

На публичной кадастровой карте (без координат границ):

В выписке из ЕГРН (граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства):

Совет: Если с границами проблемы — такой участок лучше не брать. Или хотя бы перед покупкой проконсультироваться с юристом. Дело в том, что запрета на покупку немежёванного участка в законе нет. И такую сделку всё равно зарегистрируют. Но потом могут возникнуть проблемы с соседями.

Проверяем дачный дом и хозяйственные постройки

На садовом земельном участке могут быть размещены:

1. Садовый дом,
2. Жилой дом,
3. Хозяйственные постройки,
4. Гараж.

На огородном земельном участке могут располагаться только хозпостройки, которые не являются объектами недвижимости.

Порядок действий:

• Первым делом нужно проверить стоят ли на кадастровом учёте строения и зарегистрированы ли на них право собственности. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН.
• Сверить документы продавца на постройки с данными из выписки из ЕГРН.
• Внимательно посмотреть участок на публичной кадастровой карте. Часто бывает так, что дома и постройки там отражены.
• Так сложилось, что большинство дачных домов не зарегистрированы в Росреесте прежними собственниками. И новому владельцу придётся рано или поздно это делать. Но в этом есть и свой большой плюс. К примеру, на этом основании (отсутствии регистрации строений) можно попытаться снизить стоимость всего договора купли-продажи в целом.

Если возникают какие-либо вопросы — всегда можно задать вопрос юристу по недвижимости.

Уплачены ли членские взносы и оплата коммунальных услуг?

Ну и напоследок, естественно, нужно проверить все квитанции по уплате членских взносов и коммунальных платежей.

Для этого покупателю дачи следует сходить в правление СНТ (садового некоммерческого товарищества) и документально убедиться у бухгалтера (председателя) дачного общества, что никаких долгов у прежнего собственника не числится.

Будьте бдительны при покупки дачи и уДАЧИ вам на своих приусадебных участках!