Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья

Договор аренды не требует заверения, если он заключается не более чем на 12 месяцев. Такой документ может быть оформлен в простой письменной форме, однако если его срок превышает 1 год, потребуется его государственная регистрация.

Нормативно-правовые акты

Порядок действий, необходимых для регистрации, можно узнать из ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Существуют и другие законы, регулирующие данный вопрос, а именно ФЗ №221 и №122. Однако новые поправки к законодательству внесли ряд изменений не только в алгоритм заключения сделки, но и особенности кадастрового учета.

Когда требуется регистрация?

Временной интервал, на который недвижимость сдается в аренду, требуется указывать в договоре, от этого зависит, нужно его регистрировать или нет. Обратить внимание потребуется на следующие особенности:

• Если срок не превышает 12 месяцев, регистрационные действия не потребуются.
• Если недвижимость передана в долгосрочную аренду, превышающую 1 год, необходимо зарегистрировать сделку.
• Существует вид аренды, при котором срок не определен, он также не требует регистрационного процесса, согласно разъяснению Верховного Суда.

Основные условия

Сделки с недвижимостью могут быть заключены только в случае, если последняя поставлена на кадастровый учет, т.е. указана в перечне ЕГРН. Если помещение не оформлено в реестре, вы не сможете зарегистрировать договор. При передаче в аренду объекта недвижимости более чем на 12 месяцев это действие необходимо отразить в ЕГРН. Это касается и нежилых помещений, стоящих на учете.

Регистрационный порядок

Для того чтобы зарегистрировать договор, стороны должны подать соответствующее заявление в Росреестр. Процедура имеет ряд особенностей, которые необходимо взять во внимание:

• При регистрации договора возникает обременение права собственности, которое прекращается, когда договор будет расторгнут по согласованию сторон или его срок действия кончится. Собственнику помещения потребуется отправить в Росреестр заявление о том, что договор был расторгнут, и требуется снять ограничение.
• При продаже объекта обременение не прекращает свое действие.
• В выписке из ЕГРН будет отражено наличие обременения, эта информация общедоступна.

Для помещения, сданного в аренду, будет выдаваться временный кадастровый номер, который будет существовать до того момента, пока не будет прекращены арендные обязательства.

Обратите внимание на сроки, в которые необходимо подать заявление в Росреестр. После заключения договора сторонам отводится 7 дней, если обращение делается напрямую, и 9 дней, если воспользоваться МФЦ. При проведении кадастрового учета добавляют 2 дня.

Регистрация прав

В 2021 году появилась возможность одновременно зарегистрировать свои права Росреестре и ЕГРН. Основанием для внесения записи является договор аренды.

Где регистрировать недвижимость?

Все документы потребуется подавать в Управление Росреестра, это можно сделать как непосредственно в самой организации, так и воспользовавшись любым МФЦ. Регистрацией прав занимается кадастровая палата, которая имеет следующие полномочия:

• Ведение единого учета недвижимости.
• Прием документов и исправление технических ошибок.
• Проведение регистрационных действий, составление записи о недвижимости.
• Выдача готовых документов.
• Ответ на запросы заинтересованных лиц об объектах, за исключением информации о собственнике.
• Работа с кадастровыми инженерами.
• Ведение кадастрового учета на территории РФ.

Кто может обратиться за регистрацией?

Подать документы для регистрационных действий должен собственник недвижимости, которая была передана в аренду. Кроме этого, может подать документы нотариус или другое лицо, доверенность на которое была заверена нотариально, а также кадастровый инженер, представители органов государственной власти. Нанявший помещение арендатор не обязан заниматься регистрацией договора.

Стоит обратить внимание на договор субаренды, который возникает в том случае, если арендатор передает недвижимость другому лицу: в этом случае регистрация договора требуется так же, как и в предыдущем, если его срок действия больше одного года. Возможно заключить договор субаренды только в том случае, если в основном договоре предусмотрена такая возможность. Если такой записи нет, субаренда не будет возможной. Ознакомившись со ст. 15 ФЗ №218, можно получить более подробный список лиц, имеющих право подать документы в кадастровый учет.

Что делать, если собственность не выделена?

Такой вариант возможен, если договор заключается на часть помещения, при этом указанная часть не выделена как доля. Регистрировать сделку все равно придется, но выглядеть сама запись будет немного иначе. На кадастровый учет будет поставлена часть объекта, а также внесены сведения о временной передаче части объекта арендатору. Обратиться с таким заявлением сможет собственник недвижимости или же лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность от него, кроме этого, доступно обращение от арендатора.

У заявителя может быть представитель, но он должен быть официальным, поэтому необходимо получение нотариальной доверенности. Для Росреестра на 2021 год предусмотрены свои типы доверенности, которые утверждены Письмом ФНП от 22.07.2016 N 2668/03-16-3 «О методических рекомендациях по удостоверению доверенностей».

Сроки кадастрового учета

С новым законом изменились и сроки кадастрового учета, они стали меньше. Новые периоды регистрации следующие:

1. Если вам нужно зарегистрировать свои права, отводится на это всего неделя. Учитываются только рабочие дни. Договор аренды относится к этой категории.
2. Если вам нужно зарегистрировать право, но вы направляете документы и данные через МФЦ, на процедуру отводится 9 рабочих дней.
3. Обращение напрямую – 5 дней.

Срок начинает исчисляться после того, как вы передали документы в один из указанных органов. Если раньше МФЦ могли передавать документы, долго и никакой регламентации этим действиям не было, то на сегодняшний день сроки строго определены законом.